فروش ملک مشاع چگونه امکان پذیر خواهد بود؟

دعوی دستور فروش ملک مشاع زمانی مطرح می گردد که ملکی مشترک بین دو یا چند نفر باشد و همه شرکا در جزء به جزء آن شریک باشند در این صورت چنانچه یکی از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد اما شریک دیگر حاضر به فروش نشود ، در این صورت خواهان فروش ملک، می تواند با طرح دعوی فروش ملک مشاع شکایت خود را اقامه نماید و بدین وسیله از دادگاه دستور فروش ملک مشاع را اخذ نماید. با طرح دعوی فروش ملک مشاع از دادگاه دستور فروش ملک مشاع به دایره اجرا داده می شود و از آن طریق ملک به فروش می رسد. معمولا توصیه می شود که در چنین پرونده های حساسی از وکیل ملکی مجرب کمک گرفته شود تا با اشرافی که بر مسائل قانونی دارد، کمترین میزان اشکال در پیشبرد پرونده به وجود بیاید.

پیش از اینکه توضیح طرح دعوی فروش ملک مشاع بیان شود بهتر است که یا مفهوم ملک مشاع و نحوه تقسیم ملک مشاع تا رسیدن به طرح دعوی فروش ملک مشاع توضیحاتی ارائه شود. از این رو در این مقاله ضمن بررسی ملک مشاع، انواع تقسیم ملک مشاع، نحوه طرح دعوی فروش ملک مشاع و چگونگی اجرا دستور فروش ملک مشاع پرداخته می شود.

گروه وکلای وکیل پرس که از حضور چندین وکیل پایه یک دادگستری با تجربه سود می برد، آمادگی دارد که با ارائه مشاوره حقوقی ، مشاوره حقوقی آنلاین و تلفنی در حد توان خود در خدمت افرادی باشد که نیاز به یک مشاور حقوقی امین دارند.

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع به معنای ملکی است که بین دو یا چند نفر مشترک باشد. قانون مدنی در ماده 571 قانون مدنی در تعریف شرکت چنین آورده است:

“شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شی واحد به نحو اشاعه”

در این تعریف آنچه حائز اهمیت است این است که همه شرکا در جزء به جزء مال مشاع شریک هستند و از این رو هر گونه تصرف مادی در مال مشاع بایستی با رضایت همه شرکا مال مشاع صورت گیرد و در صورتیکه بدون رضایت یکی از شرکا اقدام و تصرف مادی در ملک شود، قانونا چنین اقدامی مجاز نیست ونیازمند قبول از سوی آن شریک میباشد.

البته چنانچه هر کدام از شرکا بخواهند می توانند در مال مشاع تصرفات حقوقی بنمایند همچون فروش و اجاره دادن اما تصرفات مادی هر کدام از شرکا همچون به تصرف مستاجر دادن مال مشاع، مستلزم قبول شریک یا شرکا دیگر است.

نکته قابل ذکر دیگر این است که شراکت در مال مشاع ممکن است اختیاری و یا ممکن است قهری باشد. یعنی شرکا ممکن است به اختیار وارد شرکت و مشارکت با یکدیگر شوند و یا اینکه مالی به افرادی به ارث برسد و آن ها با یکدیگر شریک گردند و شراکت به صورت قهری باشد

انواع تقسیم مال مشاع

تقسیم مال مشاع ممکن است به چند طریق صورت گیرد که در ادامه به بررسی انواع تقسیم مال مشاع پرداخته می شود. تقسیم مال مشاع عبارتند از:

• افراز و تفکیک:

افراز به معنای تقسیم کردن مال غیر منقول بین دو یا چند نفر شریک است تقسیم بندی افراز با توجه به سهم هر یک از طرفین صورت می گیرد و ممکن است هر کدام از طرفین سهم مساوی داشته باشند و یا اینکه میزان سهم آن ها با یکدیگر متفاوت باشد بنابراین الزاما سهم طرفین با یکدیگر مساوی نیست.

تفکیک به معنای این است مال غیر منقول به قطعات کوچکتر تقسیم گردد، تفکیک با رضایت مالکین مال مشاع صورت می گیرد و پس از تقسیم شراکت بین شرکا خاتمه می یابد و هر شریک مالک قطعه اختصاصی خود می گردد و می تواند هر دخل و تصرفی که می خواهد در ان بنماید

نکته قابل توجه این است که پس از تفکیک مال مشاع حالت اشاعه همچنان پابرجاست اما پس از افراز مال مشاع حالت اشاعه از بین می رود و دیگر شراکتی مابین شرکا باقی نمی ماند.

معمولا جهت افراز مال مشاع در زمانی که افراز به راحتی امکان پذیر نیست، لازم است که با طرح دعوی فروش ملک مشاع این امر را از محکمه درخواست نمود که محکمه نیز پس از بررسی اسناد و مدارک دستور فروش ملک مشاع را صادر می نماید.

• تعدیل:

تعدیل نیز نوعی از تقسیم ملک مشاع است اما با این تفاوت که در تعدیل، بنا را بر این قرار می دهند که همه شرکا به میزان مساوی از بهای ملک را تصاحب نمایند. چرا که ممکن است ملکی با وسعت بالا به صورت مشاع بین دو یا چند نفر مشترک باشد و همه آنها در ملک دارای سهم باشند اما برخی از قسمت های ملک که مجاور خیابان، رود و هر امکانات دیگری است با تقسیم به صورت مساوی دارای ارزش بالاتری گردد، از این رو در این املاک به صورت مساوی نمی توان ملک را تقسیم نمود بلکه کارشناس همه ملک را مورد ارزیابی قرار می دهد و تقسیم را به نحوی قرار می دهد که از نظر بها با قسمت دیگر مورد تقسیم برابر باشد. به گونه ای که ممکن است یک قسمت 500 متری از نظر بها با یک قسمت 100 متری دارای ارزش بهایی یکسان باشد. فلذا در تقسیم به تعدیل مساوی بودن  قطعات ملک اهمیت ندارد و آنچه اهمیت دارد بهای مساوی بین همه قسمت های ملک است که از این طریق حقوق تمامی مالکین حفظ شود.

• تقسیم به رد:

 گاهی در افراز مال مشاع بدین صورت است که امکان تقسیم به صورت مساوی بین شرکا وجود ندارد و گاها نیاز است که برخی از شرکا پس از تقسیم، مالی را به دیگری رد نمایند و یا مالی را از دیگری اخذ نمایند تا بدین صورت تقسیم به صورت مساوی انجام شود. در این روش لازم است که در وهله اول ملک قیمت گذاری شود و پس از تقسیم نیز هر قطعه زمین ارزیابی و قیمت گذاری گردد که البته این امر توسط کارشناس صورت می گیرد از این رو پس از قیمت گذاری قطعات زمین لازم است که برخی از شرکا مالی و یا وجهی را به دیگر شرکا رد نمایند تا بدین صورت ارزش همه سهم ها یک اندازه گردد تا کسی دینی نسبت به دیگری نداشته باشد

 طرح دعوی فروش ملک مشاع

 طرح دعوی فروش ملک مشاع زمانی مطرح می گردد که یک یا چند نفر از مالکین ملک مشاع قصد فروش و جداسازی ملک خویش را داشته باشند اما از طرفی دیگر شریک یا شرکا مال مشاع حاضر به فروش مال مشاع نباشند در این صورت شریکی که تمایل به فروش مال مشاع دارد با طرح دعوی فروش ملک مشاع از دادگاه دستور فروش ملک مشاع را اخذ می نماید از این طریق اقدام به احقاق حقوق مسلم خود می کند..

 البته لازم به ذکر است که مالی که نسبت به آن طرح دعوی فروش ملک مشاع صورت می گیرد، بایستی قابلیت افراز و تقسیم را نداشته باشد تا در این صورت، مال مشترک و مشاع فروخته شود و از دادگاه دستور فروش ملک مشاع اخذ گردد و پس از اجراییه، بهای ملک مشاع بین شرکا تقسیم گردد.

دستور فروش ملک مشاع

دستور فروش ملک مشاع در مواقعی صورت می گیرد که ملک مشاع و مشترک بین طرفین است و یک یا چند نفر از شرکا، قصد جدا ساختن ملک مشاع خویش را دارند و از دادگاه درخواست افراز مال مشاع را می نمایند تا بدین طریق بتوانند اقدام به جدا کردن ملک خود از دیگران نمایند اما گاهی ملک مشاع قابلیت افراز ندارد از این رو دادگاه حکم به دستور فروش ملک مشاع می دهد و هر کدام از طرفین با توجه به بهای ملک و سهم آن ها از ملک مالک بهای ملک مشاع محسوب می گردند.

قانون گذار در این باره در ماده 4 قانون افراز و فروش ملک مشاع چنین آورده است:

“‌ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.”

ماده مزبور به صراحت بیان داشته است که ملک غیر قابل افراز بایستی فروخته شود و دستور فروش ملک مشاع بایستی حتما به دستور دادگاه صورت گیرد.

جهت دستور فروش ملک مشاع لازم است که متقاضی طرح دعوی فروش ملک مشاع مراحلی را طی نماید. که عبارتند از:

گام اول:

 متقاضی طرح دعوی فروش ملک مشاع در وهله اول بایستی به واحد ثبتی ملک مشاع مراجعه نماید و چنانچه واحد ثبتی ملک را غیر قابل افراز تشخیص بدهد، گواهینامه ای مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک مشاع به متقاضی طرح دعوی فروش ملک مشاع اعطا می گردد.

گام دوم:

متقاضی طرح دعوی فروش ملک مشاع بایستی گواهینامه غیر قابل افراز بودن ملک مشاع را که از اداره ثبت دریافت نموده است، به همراه اسناد و مدارک مالکیت به دادگاه ارائه دهد.

گام سوم:

دادگاه رسیدگی کننده با بررسی اسناد و مدارک و همچنین گواهی عدم افراز ملک مشاع، دستور فروش ملک مشاع را صادر می نماید و دستور فروش ملک مشاع را به دایره اجرا می دهد.

گام چهارم:

 در دایره اجرا با توجه به قانون اجرای احکام به موضوع دستور فروش ملک مشاع، رسیدگی و مدیر اجرا دستور مزایده و فروش مال غیر منقول را می دهد. پس از اینکه مزایده برقرار شد، ملک به فروش می رسد و بهای آن با توجه به سهم هر مالک به حساب او واریز می گردد.

مشاوره حقوقی طرح دعوی فروش ملک مشاع

طرح دعوی فروش ملک مشاع یکی از دعاوی شایع ملکی است که اگرچه در بدو امر شاید امری ساده به نظر برسد اما معمولا با پیچیدگی های خاص خود نیز همراه است و نیازمند آگاهی و دانش حقوقی کافی در زمینه دعاوی ملکی است. چه بسا افرادی که بدون اطلاعات کافی اقدام به طرح دعوی فروش ملک مشاع می نمایند اما در آخر نیز موفق به اخذ حکم دستور فروش ملک مشاع نمی شوند و یا اینکه به جهت عدم رعایت اصول دادرسی دعوی به اطاله کشیده می شود. از این رو بهتر است که پیش از طرح دعوی فروش ملک مشاع با وکیل ملکی متخصص و مشاور حقوقی مشورت و هم فکری لازم صورت گیرد، تا بدین وسیله بتوان با اخذ دستور فروش ملک مشاع به مطلوب خود دست یافت.

سوالات رایج و متداول:

اگه یه ملکی قابل افراز نباشه باید چه اقدامی انجام بدیم، از کجا باید اقدام کنیم؟

ملک باید فروخته شود و از طریق دادگاه باید اقدام کنید.

اگه با یکی شریک باشیم و بخوایم ملکو بفروشیم ، شریک نمیاد برای فروش چه کاری میشه کرد، قانونی راهی داره؟

دعوی فروش ملک مشاع باید اقامه کنید و دستور فروش ملک را بگیرید.

جهت مشاوره حقوقی طرح دعوی فروش ملک مشاع با وکیل ملکی هم اکنون تماس بگیرید.