خلع ید چیست و شامل کدام دعاوی می شود؟

دعوی خلع ید به دو دسته دعاوی خلع ید به معنای اخص و خلع ید به معنای اعم تقسیم میگردد. که به معنای اخص شامل دعاوی تخلیه ید و تصرف عدوانی نیز میگردد. این دعاوی با یکدیگر دارای وجوه اشتراک وتفاوت هایی می باشند .در این مقاله سعی بر این است تا با زبانی ساده به بررسی این دعاوی دو وجوه اشتراک و تمایزات آن ها پرداخته شود.

همانطور که با مطالعه این مقاله متوجه خواهید شد یا شاید خودتان جدای از این مقاله هم بدانید، دعاوی خلع ید جزو پرونده های اراضی و ملکی به شمار می آید، بنابراین در چنین پرونده هایی میتوان از وکیل ملکی مجرب کمک گرفت تا با مشاوره حقوقی یا پذیرفتن وکالت در چنین پرونده هایی، زمام امور پرونده را بدست بگیرد. در همین راستا گروه وکلای وکیل پرس آمادگی خود را مبنی بر ارائه مشاوره حقوقی و همچنین ارائه مشاوره حقوقی آنلاین و تلفنی، اعلام میدارد و آماده ارائه خدمات حقوقی به متقاضیان گرامی می باشد.

دعوی خلع ید در قالب مثالی ساده

میتوان گفت این موضوع به نوعی دعوی مالکیت می باشد. چنانچه فردی مدعی مالکیت مالی غیر منقول(خانه ،زمین ،باغ و…) که توسط فرد دیگری غصب شده است باشد و درخواست بازپس گیری مال خویش را داشته باشد بایستی دعوی خلع ید و یا مالکیت مطرح نماید.جهت اثبات مالکیت لازم است که خوانده سند مالکیت جهت ادعای خویش ارائه دهد .

تصور کنید شما مالک ملکی هستید.شما مدتی به مسافرت خارج از کشور میروید و زمانی که باز میگردید متوجه میشوید که فردی ملک شما را تصاحب کرده است. در این مرحله شما با دارا بودن سند مالکیت خویش به مراجع قضایی مراجعه مینمایید و دعوی خلع ید مطرح میکنید . از آنجایی که شما دارای سند رسمی هستید و قانون نیز تنها کسی را مالک میداند که ملک به نام او ثبت شده است،شما در این دعوی میتوانید به حق قانونی خویش دست یابید.

دعوی خلع ید شامل کدام دعاوی میگردد؟

دعوی خلع ید به معنای اعم شامل 3 دعوی میگردد که  عبارتند از:

1)دعوی خلع ید به معنای اخص: دعوی خلع ید به معنای اخص همان دعوی مالکیت است که در این دعوی مالک رفع تصرف دیگری را از ملک خویش تقاضا می نماید.منشاء این دعوی غصب می باشد و متصرف ملک غاصب می باشد.

2)دعوی تخلیه ید: دعوی تخلیه ید نوعی دعوی مالکیت می باشد، البته منظور مالکیت منفعت می باشد وخواهان درخواست پایان یافتن تصرفات خوانده را دارد و البته ناگفته نماند که منشاء تصرفات خوانده در دعوی تخلیه ید قرارداد بین خواهان و خوانده می باشد و خواهان مدعی پایان یافتن قرارداد فی مابین می باشد.

3) دعوی تصرف عدوانی: ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون اذن وی ،ملک او را(مال غیر منقول) تصاحب نموده است .و ادعای تصرف خود را نسبت به مال مزبور درخواست می نماید.

نکته: در باب موضوع دعوی تصرف عدوانی مقاله ای مجزا تدارک دیده شده است که شما خوانندگان عزیز می توانید جهت مطالعه تفصیلی در این باب به مقاله دعوی تصرف عدوانی مراجعه نمایید.

دعوی تخلیه ید در قالب مثالی ساده

تصور کنید شما مالک ملکی هستید، شما با رضایت خویش، ملک خود را به فرد دیگری اجاره میدهید. به عبارت دیگر اذن استفاده از منفعت مال خویش را به دیگری واگذار مینمایید. یعنی شروع تصرفات مستاجر با اذن و اجازه شما می باشد.

شما پس از انقضای مدت اجاره از مستاجر درخواست تخلیه ملک را می نمایید، اما مستاجر از این امر امتناع می نماید. و ادعا میکند که قرارداد وی منقضی نشده است و همچنان پابرجاست. شما جهت اجبار مستاجر به تخلیه ملک خویش به محکمه رجوع مینمایید و درخواست تخلیه ید مطرح میکنید.

در واقع در دعوی تخلیه ید، مالکیت مالک مد نظر نیست  و حتی مستاجر ملک نیز قبول دارد که ملک متعلق به خواهان است  اما آنچه محل اختلاف است، ادامه تصرفات خوانده (مستاجر) می باشد.

در دعوی تخلیه ید مالک ملک، مدعی است که قرارداد منقضی شده است اما مستاجر نیز مدعی می باشد که هنوز موعد انقضای قرارداد نرسیده است.در چنین مواقعی دادگاه بررسی های لازم را انجام میدهد و درصورتیکه حق با مالک ملک (خواهان ) باشد ، یعنی قرارداد منقضی شده باشد در این صورت دستور تخلیه ملک توسط خوانده را می دهد. اما چنانچه حق با مستاجر (خوانده) باشد و قرارداد منقضی نشده باشد به مالک گفته میشود که تا پایان قرارداد اجاره منتظر بماند.

ذکر یک نکته مهم:

برخلاف تصور بسیاری از افراد، دعوی تخلیه ید تنها مربوط به قرارداد اجاره نیست و هر زمان ملکی با اذن مالک در اختیار دیگری قرار بگیرد، امکان استفاده از دعوی تخلیه ید وجود دارد.

وجوه افتراق دعوی خلع ید و دعوی تخلیه ید

1. منشاء دعوی خلع ید غصب است و منشاء دعوی تخلیه ید، قرارداد بین مالک و متصرف می باشد.
2. دعوی خلع ید تنها در مورد اموال غیر منقول قابل طرح می باشد اما دعوی تخلیه ید در هر دو موضوع اموال منقول و غیر منقول قابل طرح است.
3. دعوی خلع ید دعوی غیر منقول مالی است و هزینه دادرسی در این دعوی براساس ارزش معاملات منطقه ای محاسبه میگردد.اما دعوی تخلیه ید دعویی غیرمالی است و نسبت به خلع ید هزینه دادرسی کمتری بایستی پرداخت گردد.

ذکر این نکته لازم است که…

 چنانچه فردی خواهان دعوی خلع ید باشد اما اشتباها خواسته خود را تخلیه ید عنوان نماید ،دادگاه در مقابل چنین درخواستی قرار عدم استماع دعوی صادر می نماید.

همچنین در رسیدگی به دعوی خلع ید ابتدا لازم است که مالکیت خواهان حتما ثابت گردد. اگر خواهان دعوی خلع ید سند رسمی داشته باشد که از نظر قانون مالک است در غیر این صورت بایستی ابتدا مالکیت وی به یکی از طرق قانونی برای محکمه ثابت گردد تا در نهایت به دعوی خلع ید وی رسیدگی شود در غیر این صورت دادگاه به دعوی خلع ید ترتیب اثر نمیدهد.

وجه افتراق دعوی خلع ید و دعوی تصرف عدوانی

1. دعوی تصرف عدوانی فوری و خارج از نوبت است و نیازی به رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی در آن وجود ندارد.اما در دعوی خلع ید لازم است که تشریفات لازم طی شود. و وقت رسیدگی در این دعوی وقت دادرسی عادی است.
2. در دعوی تصرف عدوانی جهت اجرای حکم لازم نیست که حتما حکم قطعی گردد  و پیش از قطعیت حکم نیز،حکم اجرا میشود، در حالیکه در دعوی خلع ید لازم است ابتدا حکم قطعی گردد و سپس حکم اجرا میگردد.
3. دعوی تصرف عدوانی و دعوی خلع ید هر دو قابل تجدیدنظر خواهی می باشند اما لازم به ذکر است که تجدید نظر خواهی در دعوی تصرف عدوانی مانع اجرای حکم نمی باشد و حکم به محض صدور اجرا میگردد.
4. هزینه دادرسی در دعوی تصرف عدوانی پایین تر از هزینه دادرسی در دعوی خلع ید می باشد. چرا که دعوی تصرف عدوانی غیر مالی است در حالیکه دعوی خلع ید مالی می باشد و هزینه دادرسی نیز بر اساس ارزش معاملات منطقه ای محاسبه می گردد.

خلع ید در ملک مشاع

ملک مشاع به ملکی گفته میشود که همه شرکا در جزء به جزء آن شریک باشند.در این گونه املاک چنانچه هرکدام از شرکا بخواهند در مال مشترک تصرف نمایند بایستی این تصرف با اجازه سایر شرکا باشد.در مورد خلع ید از ملک مشاع نیز،خلع ید از تمام ملک مشاع صورت میگیرد.اما پس از خلع ید تصرف،متصرف از ملک خلع ید شده،شامل مقررات املاک مشاعی میگردد.طبق قانون مدنی تصرف در ملک مشاع بایستی با اجازه شریک باشد و چنانچه اجازه شریک لحاظ نگردد متصرف ضامن می باشد.

در نتیجه چنانچه محکوم له در دعوی خلع از ملک مشاع (محکوم له فردی است که حکم به نفع او صادر شده است) تقاضای تحویل ملک مشاع که مورد تنازع بوده است را داشته باشد، بایستی از سایر شرکا نیز کسب اجازه نماید.

نکته: در باب ملک مشاع، مقاله ای مجزا تدارک دیده شده است. چنانچه به اطلاعات تکمیلی نیاز دارید . مقاله ملک مشاع را از دست ندهید.

دادگاه صالح به رسیدگی به دعوی خلع ید و تخلیه ید وتصرف عدوانی

دعوی خلع ید و تصرف عدوانی از دعاوی غیر منقول می باشند و در دعاوی غیر منقول نیز دادگاه محل وقوع مال غیر منقول صالح به رسیدگی می باشد.اما دعوی تخلیه ید در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد چرا که طبق ماده 9 قانون شورای حل اختلاف، رسیدگی به تمامی دعاوی تخلیه به جز سرقفلی  و حق کسب و پیشه در شورای حل اختلاف رسیدگی میگردد.البته ممکن است برای امور تجاری و سرقفلی و حق کسب و پیشه قرارداد اجاره منعقد شده باشد که در این صورت از صلاحیت شورا خارج می باشد و بایستی در دادگاه محل وقوع ملک به دعوی تخلیه ید رسیدگی گردد.

بدیهی است که سپردن دعاوی به متخصصین این امر ،رسیدن به نتیجه مطلوب را سهل تر می نماید. چراکه وکلا با اشراف بر قوانین و رویه های قضایی می توانند راهکار مناسب هر دعوی را بیابند.

چنانچه پس از صدور حکم خلع ید،متصرف مجددا ملک مزبور را مورد تصرف قرار دهد چه باید کرد؟

پس از صدور حکم خلع ید، ثابت میگردد که ملک متعلق به مالک می باشد و متصرف باید از ملک خارج شود اما چنانچه متصرف پس ازصدور حکم خلع ید، مجددا به تصرف غاصبانه در ملک مزبور بپردازد. این عمل متصرف ،تصرف عدوانی می باشد و قانون گذار برای چنین متصرفی در ماده 693 قانون مجازات اسلامی مجازات در نظر گرفته است. در این ماده علاوه بر رفع تجاوز متصرف از ملک،برای وی مجازات حبس از 6 ماه تا 2 سال نیز در نظر گرفته شده است.

آیا لازم است در اقامه دعاوی خلع ید و تخلیه ید و تصرف عدوانی از وکیل متخصص استفاده شود؟

آنچه مسلم است این است که دعاوی ملکی در بین سایر دعاوی از گستردگی بیشتری برخوردارند ، از این رو دقت و نکته بینی خاص تری را نسبت به سایر دعاوی می طلبند. در اقامه این دعاوی چنانچه سهل انگاری صورت گیرد و یا اینکه به اشتباه دعوی دیگری اقامه گردد، دادگاه به این موضوع ترتیب اثر نمیدهد و قرار عدم استماع دعوی را صادر مینماید. از این رو به جهت صرفه جویی در زمان و هزینه، بهتر است پیش از هر اقدامی مشورت با مشاوران حقوقی و وکلای متخصص ملکی را در اولویت قرار داد و بدین وسیله در وقت و هزینه نیز صرفه جویی نمایید.

 چنانچه خوانده در این میان سند رسمی مبنی بر ادعای خویش نداشته باشد چه باید کند؟

چنانچه خوانده  ادعای مالکیت داشته باشد اما سند مالکیت رسمی نداشته باشید ،لازم است که در وهله اول مالکیت خویش را ثابت نمایید و بایستی در دادگاه ابتدا دعوی اثبات مالکیت مطرح نماید و پس از اثبات مالکیت، دادگاه به دعوی خلع ید نیز رسیدگی می نماید.

گروه وکلای وکیل پرس با دارا بودن کادر متخصص در زمینه دعاوی ملکی آماده پاسخگویی به سوالات شما عزیزان می باشند.

برای مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری در زمینه دعاوی ملکی هم اکنون با وکیل پرس تماس بگیرید.