افراز املاک مشاع ، زمانی مورد توجه قرار میگیرد که ملک مشاع وجود داشته باشد و مالکان قصد جدا کردن آن را داشته باشند. مشاوران حقوقی ، معمولا در این قبیل پرونده هایی که دعوی افراز املاک مشاع ، مورد بحث است، توصیه میکنند که یک وکیل و مشاوره ملکی متخصص و ماهر از سوی هر کدام از طرفین مورد استفاده قرار گیرد تا کار به بهترین شکل و طبق مقرارت جاری کشور پیش برود.
در این مطلب در مورد موضوعاتی از قبیل :مرجع رسیدگی به افراز املاک مشاع ، نحوه افراز ملک مشاع ، املاک غیر قابل افراز و … مطالبی را بیان کرده ایم.اگر شما نیاز به مشاوره حقوقی آنلاین، مشاوره حقوقی تلفنی، مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری و … دارید، حتما با گروه وکلای وکیل پرس تماس حاصل نمایید.
افراز املاک مشاع
افراز در لغت به معنای جدا کردن می باشد. مشاع نیز به مالی گفته می شود که مشترک بین دو یا چند نفر باشد. مال مشاع ممکن است منقول و یا غیر منقول(ملک) باشد.
چنانچه مالکان و شرکا مال مشاع قصد جدا نمودن سهم مال مشاع خویش را داشته باشند ، چنانچه مال مشاع آن ها ملک باشد بایستی درخواست افراز ملک مشاع را مطرح نمایند که در این صورت چنانچه ملک مورد نظر قابلیت افراز را دارا باشد، افراز می گردد و هر مالک صاحب سهم مجزایی از ملک مشاع می گردد.
و هر نوع تصرفی که بخواهد، می تواند در آن بنماید در حالیکه تا زمانی که ملک، مشاع و مشترک بین شرکاست، هرشریک نسبت به تصرفات مادی در مال مشاع، نیاز به کسب تکلیف از سایر شرکا را دارد.
چراکه همه شرکا مال مشاع در جزء به جزء مال مشاع شریک می باشند اما پس از افراز ملک مشاع، هر شریک می تواند هر گونه تصرفی در ملک مورد نظر خویش بنماید.
مرجع رسیدگی به افراز املاک مشاع
درخواست افراز املاک مشاع را در دو مرجع می توان طرح نمود.
1- دادگاه عمومی محل وقوع ملک
دادگاه عمومی محل وقوع ملک در 3 مورد صالح به رسیدگی به درخواست افراز املاک مشاع می باشد که عبارتند از:
- چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد.
- چنانچه بین مالکان و شرکا درخواست کننده افراز املاک مشاع، فرد غائب یا محجوری وجود داشته باشد.
- درصورتی که بخشی از املاک مشاع از یک پلاک ثبتی مجهول المالک باشد
نکته:
لازم به ذکر است که مجهول المالک بودن ملک مشاع، به معنای نداشتن مالک نیست، بلکه ملک مزبور دارای مالک می باشد اما مالک درخواست ثبت ننموده است.
2- اداره ثبت
اداره ثبت محل وقوع ملک مرجع صالح به رسیدگی به درخواست افراز نسبت به املاک مشاعی است که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته است.
نحوه افراز ملک مشاع در دادگاه عمومی حقوقی
درخواست افراز املاک مشاع در محاکم عمومی حقوقی بایستی به وسیله دادخواست انجام گیرد.
لازم است که متقاضی افراز، دادخواست افراز ملک مشاع را به طرفیت کلیه مالکان و شرکا املاک مشاع به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تقدیم نماید.
سوال: آیا نسبت به مالی که در رهن است می توان درخواست افراز مطرح نمود؟
پاسخ به این سوال مثبت می باشد. نسبت به املاکی که در رهن است نیز امکان درخواست افراز، امکان پذیر است اما پس از افراز قسمتی از مال که متعلق به راهن می باشد همچنان در رهن مرتهن باقی می ماند و افراز از این نظر تاثیری در رهن نخواهد داشت.
نحوه افراز املاک مشاع در اداره ثبت
اداره ثبت مرجعی جهت درخواست افراز املاک مشاع می باشد. البته اداره ثبت به درخواست افراز املاک مشاعی که جریان ثبت آن ها خاتمه نیافته است رسیدگی می نماید و چنانچه جریان ثبتی ملکی خاتمه یافته باشد، مرجع رسیدگی دادگاه عمومی حقوقی می باشد.
مراحل ارائه درخواست افراز املاک مشاع در اداره ثبت بدین نحو است:
مرحله اول: متقاضی افراز املاک مشاع باید تقاضای خود را در اداره ثبت محل وقوع ملک ثبت نماید.
مرحله دوم: درخواست افراز املاک مشاع به نماینده اداره ثبت جهت بررسی ارسال می گردد.
مرحله سوم: نماینده اداره ثبت، وضعیت ملک مشاع را از هر نظر و در خصوص اینکه ملک قابلیت افراز دارد یا خیر، مورد بررسی قرار می دهد و مراتب بررسی خود را طی گزارشی به اداره ثبت ارائه می دهد.
مرحله چهارم: اداره ثبت پس از بررسی گزارش نمانده ثبت، تصمیم مقتضی می گیرد که ممکن است به قبول و یا رد درخواست افراز املاک مشاع بینجامد. چنانچه درخواست افراز املاک مشاع از جانب اداره ثبت رد شود، مراتب رد درخواست به مالکان و شرکای مال مشاع ابلاغ می گردد.
مرحله پنجم: در صورتی که اداره ثبت با افراز املاک مشاع موافق باشد، یک روز را جهت معاینه محل تعیین و به متقاضی درخواست افراز اطلاع می دهد و پرونده ملک مشاع را جهت تهیه اخطار لازم و همچنین دعوت از شرکای مال مشاع به نقشه بردار ارجاع می نماید.
مرحله پنجم: نقشه بردار روز و ساعتی را جهت حضور مالکان و شرکای مال مشاع معین و به آن ها جهت حضور در محل ملک مشاع ابلاغ می نماید. لازم به ذکر است که عدم حضور هر کدام از شرکا ملک مشاع، مانع انجام عملیات افراز ملک مشاع نمی باشد.
مرحله ششم: نقشه بردار در روز تعیین شده نقشه ملک مشاع مورد نظر را تعیین می نماید.
مرحله هفتم: نماینده اداره ثبت با توجه به نقشه ارائه شده از طرف نقشه بردار، صورت جلسه افراز ملک مشاع را تنظیم می نماید و قطعات افراز شده را در سهم هر مالک قرار می دهد.
مرحله هشتم: اقدامات انجام شده در صورت جلسه افراز به امضای نماینده اداره ثبت، نقشه بردار و متقاضی افراز ملک مشاع می رسد و سپس به اداره ثبت ارسال می گردد.
مرحله نهم: مسئول اداره ثبت صورت جلسه ارسالی را ازحیث تطبیق حدود و مشخصات قطعات افراز شده و… مورد بررسی قرار می دهد و در نهایت تصمیم خود را در مورد افراز ملک مشاعی در ذیل صورت جلسه عنوان می نماید.
مرحله دهم: تصمیم اتخاذ شده ازناحیه اداره ثبت به همراه یک نسخه فتوکپی از نقشه و همچنین صورت جلسه افراز در اخطاری به کلیه مالکان مال مشاع ابلاغ می گردد.
مرحله یازدهم: مالکان و شرکا مال مشاع پس از ابلاغ اداره ثبت، چنانچه به تصمیم اداره ثبت در مورد افراز مال مشاع معترض نباشند، می توانند درخواست ثبت ملک افراز شده را بنماید که در این مواقع نماینده ثبت با توجه به صورت جلسه افراز، پیش نویس سند مالکیت قطعات افراز شده ملک مشاع را تهیه می نماید.
مرحله دوازدهم: در این مرحله متصدی دفتر املاک بایستی سند اولیه ملک مشاع را ابطال نماید و برای ملک افراز شده سند جدیدی تحریر نماید و النهایه مراتب ابطال سند سابق ملک مشاع را به صورت بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی ابلاغ نماید.
اعتراض نسبت به افراز املاک مشاع
مالکان و شرکا مال مشاع پس از ابلاغ اداره ثبت در مورد مراتب افراز ملک ثبت شده، چنانچه به تصمیم اداره ثبت در مورد افراز ملک مشاع معترض باشند، مراتب اعتراض خود را بایستی ظرف ده روز ازتاریخ ابلاغ اداره ثبت به صورت کتبی در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح نمایند.
دادگاه صالح با توجه به محتویات پرونده و مراحل انجام شده افراز نسبت به اعتراض رسیدگی می نماید.
مستند به ماده2 قانون افراز و فروش املاک مشاع حکم دادگاه عمومی حقوقی قابل شکایت فرجامی نیز می باشد.
پس از صدور حکم دادگاه، متقاضی افراز مال مشاع می تواند درخواست ثبت ملک افراز شده را بنماید.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
- کارت ملی متقاضی افراز ملک مشاع، جهت احراز هویت و نام سایر شرکا ملک مشاع
- ارائه مدارک لازم دال بر مالکیت مال مشاع
- ارائه درخواست به صورت کتبی مبنی بر افراز ملک مشاع
هزینه افراز املاک مشاع
در مورد هزینه افراز املاک مشاع قانون گذار در ماده 3 قانون افراز و فروش املاک مشاع چنین آورده است:
“هزینه تفکیک مقرر در ماده 150 قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک در موقع
اجرای تصمیم قطعی بر افراز به وسیله واحد ثبتی دریافت‌خواهد شد.”
ماده مزبور گویای این نکته است که هزینه افراز ملک مشاع، برابر با هزینه تفکیک مال مشاع است که هزینه مزبور به وسیله واحد ثبتی مشخص می گردد و در زمان افراز توسط واحد ثبتی دریافت می شود.
ملک غیر قابل افراز
اگرچه قانون این حق را به صاحبان ملک مشاع اعطا نموده است که نسبت به افراز و جدا نمودن سهم خویش از ملک مشاع درخواست بدهند اما گاهی نیز به خاطر وجود شرایطی درخواست افراز ملک مشاع غیر ممکن می گردد.این موارد عبارتند از:
- چنانچه تقسیم ملک مشاع به موجب قانون ممنوع اعلام شده باشد.
- چنانچه تقسیم ملک مشاع سبب از مالیت افتادن مال مشاع گردد تقسیم ممنوع است .
- شرکا ملک مشاع در ضمن عقد لازمی، تقسیم ملک مشاع را بر خود منع کرده باشند.
- ملک وقفی اگر چه بین موقوف علیهم مشاع است اما تقسیم ملک وقفی فی ما بین موقوف علیهم ممنوع است.
- چنانچه ملک مشاع دارای سند مالکیت معارض باشد افراز آن ممنوع است و تا زمانی که نسبت به مالکیت معارض ملک، تعیین تکلیف نشود امکان افراز چنین ملکی وجود ندارد.
تعیین تکلیف ملک غیر قابل افراز
چنانچه ملکی که درخواست افراز آن شده است غیر قابل افراز شناخته شود، مستند به ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع به فروش می رسد و وجوه حاصل از فروش فی مابین شرکا تقسیم می گردد.
لزوم مشاوره حقوقی پیش از طرح درخواست افراز املاک مشاع
مشاوره حقوقی پیش از هر موضوع حقوقی، مسلما با توجه به عدم آگاهی عمومی در باب مسائل حقوقی بی شک می تواند رسیدن به نتیجه مطلوب را تا حد بالایی افزایش دهد و بدین وسیله در زمان و هزینه نیز تا میزان بالایی صرفه جویی گردد.
افزاز املاک مشاع یکی از مسائل حقوقی است که در طرح آن بایستی دقت کافی به عمل بیاید چرا که آنچه در وهله نخست اهمیت قرار دارد این است که ملکی که درخواست افراز آن می گردد مالک معارض نداشته باشد و یا افراز آن ممنوع نباشد و مواردی که شاید عامه افراد از آن ها مطلع نباشند. از این رو بهتر است در افراز املاک مشاع حتما با مشاور حقوقی متخصص ملکی مشورت و هم فکری لازم به عمل آید و چه بهتر است که موضوع به وکیل متخصص ملکی سپرده شود تا با اشرافی که بر قوانین دارد بتواند نتیجه مطلوب را به شما ارائه دهد.
گروه وکلای وکیل پرس گروهی از وکلای ملکی متخصص تهران را در مجموعه ای گرد هم آورده است تا بدین سان بتواند خدمتی شایسته را به متقاضیان دعاوی ملکی ارائه دهد.
از مزیت های گروه وکلای وکیل پرس:
- مشاوره تلفنی رایگان با وکیل ملکی متخصص
- مشاوره حضوری با جمعی از وکلای وکیل پرس با پرداخت حق المشاوره یک وکیل ملکی متخصص
- قبول وکالت در کلیه دعاوی حقوقی و ثبتی
- در جریان قرار دادن موکلین از کلیه روند اجرایی پرونده های مطروحه در محاکم دادگستری
جهت اخذ مشاوره تلفنی رایگان با وکیل ملکی متخصص هم اکنون تماس بگیرید.
