بررسی دلایل گوناگون شکایت از مستاجر و نحوه آن

شکایت از مستاجر یکی از تدابیر حمایتی قانون گذار برای مالک یا صاحب خانه است تا موجر در صورتی که مستاجر به تعهدات خود در انتفاع (بهره بردن) از ملک عمل ننمود و یا ملک مورد اجاره را در خلاف مورد قرارداد استفاده نمود و یا بر ملک استیجاری خسارتی وارد کرد و…. با شکایت از مستاجر حق خویش را بازستاند.

شکایت از مستاجر ممکن است دلایل متفاوتی داشته باشد از جمله شکایت از مستاجر معتاد، شکایت از مستاجر مجرد، شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره، شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه، شکایت از مستاجر به جهت ورود خسارت و…

لازم به ذکر است که موضوع شکایت از مستاجر اهمیت خاصی دارد چراکه موضوع شکایت از مستاجر در نحوه شکایت از مستاجر موثر است و گاها با تغییر عنوان شکایت از مستاجر، مرجع رسیدگی کننده به شکایت مستاجر تغییر می نماید، پس ضروری بنظر میرسد که حتما با یک وکیل ملکی مجرب مشورت صورت گیرد.

در این مقاله ضمن تعریف مختصری از روابط موجر و مستاجر و تعهدات آن ها با یکدیگر، به بررسی مواردی که منجر به شکایت از مستاجر می گردد از جمله شکایت از مستاجر معتاد، شکایت از مستاجر مجرد، شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره، شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه و چگونگی نحوه شکایت از مستاجر و مرجع صالح جهت اقامه دعوی شکایت از مستاجر پرداخته می شود.

روابط موجر و مستاجر

روابط موجر و مستاجر یکی از روابطی است که قانون گذار به جز اینکه در قانون مدنی مباحثی مفصل را به آن اختصاص داده است در قوانین خاص روابط موجر و مستاجر سال های 56،76 و در ماده واحده هایی نیز آن را مورد بررسی قرار داده و جهت رفاه حال موجر و مستاجر بر هر دو این افراد قوانینی را بار کرده است و این حق را برای هر دو این افراد قرار داده است که در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل ننماید دیگری بتواند از وی در مراجع صالح شکایت مطرح نماید.

شکایت از مستاجر مزاحم

شکایت از مستاجر مزاحم در صورتی که مستاجر برای موجر و سایر همسایگان ایجاد مزاحمت نماید امکان پذیر است. شکایت از مستاجر مزاحم به دلایل متفاوتی ممکن است رخ دهد. همچون شکایت از مستاجر مزاحم برای عدم رعایت مقررات عمومی ساختمان، شکایت از مستاجر مزاحم برای نگه داری حیوانات در ساختمان که بو و صدای آن ها سایرین را اذیت نماید، شکایت از مستاجر مزاحم به جهت سر و صدای نامتعارف و یا شکایت از مستاجر مزاحم برای رفت و آمد های مشکوک و یا استفاده غیر معمول از مکان استیجاری و… .

همه مواردی که مصداق مزاحمت برای موجر و سایر همسایگان باشد می تواند سبب شکایت از مستاجر مزاحم گردد. اما لازم به ذکر است که چنانچه تصرفات مستاجر در حد معقول و در محل مسکونی خود باشد و برای سایر همسایگان و موجر مزاحمتی ایجاد ننماید به صرف اینکه موجر یا سایر همسایگان چنین عملی را نمی پسندد دلیلی برای شکایت از مستاجر نیست. بلکه شکایت از مستاجر مزاحم بایستی دلیل موجه داشته باشد.

شکایت از مستاجر مجرد

شکایت از مستاجر مجرد بر خلاف تصوری که برخی از افراد در شکایت از این افراد دارند امر سهلی نیست چرا که افراد مجرد نیز همچون سایر افراد دارای حق و حقوق قانونی هستند و استفاده از املاک تجاری و مسکونی برای آن ها به جهت مجرد بودن آن ها نباید مانع ایجاد نماید.

شکایت از مستاجر مجرد صرفا به جهت مجرد بودن این افراد دارای وجاحت قانونی نیست اما اگر مستاجر مجرد در مکان استیجاری سبب ورود خسارت و اذیت و آزاری برای موجر و یا همسایگان گردد، شکایت از مستاجر مجرد بدین جهات و دلایل امکان پذیر است. اما شکایت از مستاجر مجرد با دلایل واهی همچون اینکه ممکن است در نبود والدین و خانواده جرمی مرتکب گردند و یا شکایت از مستاجر مجرد در صورتی که هیچ مزاحمتی برای افراد دیگر ندارند، کاملا غیر قانونی است و حتی اگر شکایت از مستاجر مجرد بدون دلیل صورت گیرد این حق برای مستاجر مجرد وجود دارد که به جهت مزاحمت سایرین شکایت مطرح نماید.

از این رو شکایت از مستاجر مجرد باید محمل قانونی داشته باشد و شکایت از مستاجر مجرد با دلایل غیر واقعی و وهمی امکان پذیر نیست.

در واقع مواردی که شکایت از مستاجر مجرد مطرح می گردد به جهت وضعیت تجرد او نیست بلکه به جهاتی همچون مزاحمت، بالا بودن رفت و آمدهای خارج از عرف، عدم پرداخت اجاره بها و… است نه صرف مجرد بودن.

شکایت از مستاجر معتاد

شکایت از مستاجر معتاد نیز همچون شکایت از مستاجر مجرد به صرف اعتیاد داشتن مستاجر امکان پذیر نیست. برای شکایت از مستاجر معتاد بایستی مزاحمت و تعدی و تفریط وی اثبات گردد. اگر مستاجر معتاد به جهت اعتیاد خود، خانه و یا مکان مسکونی را به محل نا امنی تبدیل نماید، در این صورت شکایت از مستاجر معتاد امکان پذیر است اما به صرف اعتیاد مستاجر، زمانی که وی آزار و اذیتی برای موجر و سایر همسایگان نداشته باشد قانونی نیست. اما اگر مستاجر معتاد از محل مسکونی برای  حمل و نگه داری و یا استعمال مواد مخدر توسط خود و سایرین به صورت علنی استفاده نماید در این صورت شکایت از مستاجر معتاد در مراجع کیفری امکان دارد.

اما بایستی به این نکته نیز توجه داشت که اعتیاد بیماری است و بهتر است که به این افراد کمک شود نه اینکه به صرف اعتیاد آنان را مورد محاکمه قرار داد. شکایت از مستاجر معتاد که آزاری برای دیگران ندارد فاقد وجاحت قانونی است.

شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره

شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره یکی از انواع شایع شکایت از مستاجر است. اجاره بها مبلغی است که مستاجر جهت انتفاع و استفاده ای که از ملک مسکونی یا تجاری مورد اجاره می نماید پرداخت می کند. در حقیقت هدف از انعقاد عقد اجاره انتفاع مالی موجر نیز هست مگر در موارد استثنا که موجر قصد تبرع (مجانی بودن) مورد اجاره را داشته باشد و با هدف و نیت تبرع و از سر خیرخواهی ملک را در اختیار مستاجر قرار داده باشد.

مبلغ اجاره بها با توجه به عرف و توافق موجر و مستاجر مشخص می گردد و همین که مستاجر اجاره نامه یا همان قرارداد اجاره را منعقد می نماید ملزم می گردد که در مواعد معین اجاره بها را به موجر پرداخت نماید. معمولا پرداخت اجاره بها ماهانه مشخص می گردد و عدم پرداخت آن این حق را برای موجر ایجاد می نماید که یا قرارداد اجاره را فسخ نماید و یا دعوی شکایت از مستاجر را مطرح نماید.

گاهی در قرارداد اجاره فی مابین موجر و مستاجر قید می گردد که در صورت عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر، موجر حق فسخ قرارداد را دارد، که در این مواقع نیازی به طرح شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره نیست و موجر در این مواقع ابتدا اظهارنامه ای را برای مستاجر مبنی بر عدم پرداخت اجاره ارسال می نماید و در صورتی که پاسخی دریافت نکند چنانچه اجاره نامه رسمی باشد با مراجعه به دفتر اسناد رسمی و چنانچه عادی باشد بدون مراجعه به دفتر اسناد می تواند اجاره را به جهت عدم رعایت قیود موجود در اجاره نامه فسخ نماید.

شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره در مواقعی که حق فسخ در قرارداد اجاره ذکر نشده است از طریق مراجع صالح شورای حل اختلاف مطرح می گردد. لازم به ذکر است که پیش از شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره در مراجع صالح بهتر است که اظهارنامه برای مستاجر ارسال گردد.

 این امر گاها می تواند در مرحله ابتدایی در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر انجام گیرد، و در صورتی که مستاجر به مفاد اظهارنامه عمل نماید، شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره منتفی می گیرد.

 اما چنانچه مستاجر به اظهارنامه بی تفاوت باشد در این صورت موجر می تواند از اظهارنامه به عنوان یکی از اسناد و مدارک در طرح دعوی شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره استفاده نماید.

شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه

شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه یکی از انواع شکایت از مستاجر است که البته خود این موضوع دلایل متفاوتی می تواند داشته باشد. اما شایع ترین آن زمانی است که قرارداد اجاره به اتمام می رسد اما مستاجر حاضر به تخلیه ملک نیست. از این رو از طرف موجر شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه مطرح می گردد.

قرارداد فی مابین موجر و مستاجر حاکی از این است که مستاجر برای مدت مشخصی اجازه استفاده از ملک استیجاری را دارد و پس از اتمام مدت قرارداد تنها با رضایت موجر و یا تمدید مجدد قرارداد این حق به وی داده می شود که از ملک استیجاری پس از اتمام قرارداد استفاده نماید.

از این رو چنانچه قرارداد اجاره منقضی گردد و از طرفی بین موجر و مستاجر جهت استفاده مجدد از ملک استیجاری توافقی صورت نگیرد در این صورت چنانچه مستاجر به استفاده از ملک استیجاری ادامه دهد در این صورت موجر که راضی به استفاده مستاجر از ملک استیجاری نیست می تواند شکایت از مستاجر برای عدم تخلیه مطرح نماید.

البته لازم به ذکر است که گاهی به جهت مزاحمت های مستاجر و تعدی و تفریط هایی که در عین مستاجره می نماید با شکایت موجر توسط محکمه حکم تخلیه گرفته می شود.

نحوه شکایت از مستاجر

گاها افرادی که قصد شکایت از مستاجر را برای عدم تخلیه، شکایت از مستاجر برای عدم پرداخت اجاره بها و…  را دارند با نحوه شکایت از مستاجر و چگونگی روند شکایت آشنا نیستند . در واقع نحوه شکایت از مستاجر بسته به موضوع شکایت متفاوت است.

نحوه شکایت از مستاجر در صورتی که شکایت از مستاجر غیر از موضوع سرقفلی باشد در صلاحیت شورای حل اختلاف است و این مرجع صالح به رسیدگی به دعاوی موجر و مستاجر است. نحوه شکایت از مستاجر بدین صورت است که ابتدا اظهارنامه برای مستاجر ارسال  می گردد. اظهارنامه درخواست رسمی از مستاجر برای انجام مورد خواسته شده است همچون پرداخت اجاره بها، عدم تعدی و تفریط و هرمورد دیگری.

پس از ارسال  اظهارنامه ممکن است مستاجر به موضوع اظهارنامه عمل نماید و چنانچه این اتفاق بیفتد موضوع فیصله می یابد اما چنانچه مستاجر به اظهارنامه اعتنایی ننماید در این صورت متقاضی شکایت بایستی به شورای حل اختلاف دادخواست بدهد تا پس از تعیین وقت در این باره تصمیم گیری شود و در شورای حل اختلاف به این موضوع رسیدگی گردد.

مشاوره حقوقی شکایت از مستاجر

شکایت از مستاجر به جهت مزاحمت هایی که ممکن است برای موجر و یا سایر همسایگان ایجاد نماید، مانند هر شکایت دیگری امکان پذیر است اما آنچه حائز اهمیت است این است که دلایل و اسناد و مدارک جهت شکایت از مستاجر بایستی وجود داشته باشد و نمی توان مستاجر را به جهت اینکه ملک اختصاصی ندارد به هر دلیلی مورد محاکمه و بازخواست قرار داد.

چراکه مستاجر نیز مانند مالک تا حد متعارف و معمول می تواند در ملکی که اجاره نموده است تصرف نماید و از این جهت هیچ فردی حتی موجر نمی تواند مانع وی گردد و حتی اگر مستاجر در حد متعارف در ملک خود تصرفاتی نماید و مالک و یا سایر همسایگان برای وی مزاحمت ایجاد نمایند، مستاجر می تواند از این جهت از آنان شکایت نماید.

 بسیاری از مواردی که گاها موجر و یا همسایگان به عنوان مزاحمت از مستاجر از آن نام می برند در حقیقت محمل قانونی ندارد. مثل سیگار کشیدن مستاجر در ملک اختصاصی خود و یا شکایت از مستاجر مجرد و یا شکایت از مستاجر معتاد بی آزار و موارد این چنینی که ممکن است برای هیچ فردی مزاحمتی نیز در پی نداشته باشد.

گاها موجر و یا سایر همسایگان به جهات واهی شکایت از مستاجر را مطرح می نمایند که در مواقعی به جهت محمل قانونی نداشتن موضوع شکایت، نتیجه مطلوب نصیب آن ها نمی گردد. از این رو لزوم مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری متخصص و مشاور حقوقی شکایت از مستاجر ضروری است و بهتر است که پیش از هر اقدامی مشورت و هم فکری با وکلا و مشاوران حقوقی در اولویت باشد.

 با مشاوره حقوقی به موقع و صحیح می توان در زمان و هزینه تا حد بالایی صرفه جویی نمود.

جهت اخذ مشاوره حقوقی برای شکایت از مستاجر با وکیل پایه یک دادگستری متخصص هم اکنون تماس بگیرید.