توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال آن

توقیف عملیات اجرایی ثبت ، همانطور که مشخص است، زمانی موضوعیت پیدا می کند که قرار است موضوعی اجرایی شود. در احکام قضایی ، اصل بر اجرای حکم است مگر اینکه یکی از طرفین با استفاده از قوانین که پیشبینی شده اند، دستور توقف عملیات اجرایی بگیرد.

در این مطلب در مورد اموری از قبیل : توقیف عملیات اجرایی و ابطال آن ، توقیف و ابطال عملیات اجرایی ثبت ، شرایط صدور دستور توقیف عملیات اجرایی،خسارت احتمالی در توقیف عملیات اجرایی و …. صحبت کرده ایم.

در صورتی که نیاز به مشاوره حقوقی آنلاین، مشاوره با مشاوره دعاوی ملکی ،مشاوره حقوقی تلفنی و مشاوره حقوقی رایگان دارید، به شما توصیه می کنیم که حتما با گروه وکلای وکیل پرس تماس بگیرید تا به بهترین شکل شما را راهنمایی کنند.

توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال آن

توقیف عملیات اجرایی، درخواستی است مبنی بر متوقف نمودن عملیات اجرا نسبت به اسناد رسمی که نسبت به آن ها اجراییه صادر شده است.

پیش از ورود به بحث لازم است با مفهوم سند رسمی و عملیات اجرایی آشنا شد.

اسناد رسمی منطبق با ماده1287قانون مدنی ، عبارتند از:

“اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات‌ قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است”

اسناد رسمی به نام هر فردی که ثبت گردد، نشان دهنده مالکیت فرد مزبور نسبت به اموال ثبت شده می باشد. و اما مفهوم عملیات اجرایی نیز، به مجموعه اقداماتی گفته می شود که از سوی اداره ثبت و یا دادگاه نسبت به اسناد رسمی و یا اسناد تعهد آور صورت می گیرد. به عبارت دیگر شروع عملیات اجرایی با ابلاغ اجراییه به محکوم علیه آغاز و النهایه با اجرای کامل حکم به نفع محکوم له پایان می یابد.

توقیف عملیات اجرایی ثبت

منظور از توقیف عملیات اجرایی متوقف نمودن موقتی اجرای حکم و یا عملیات اجرایی در دادگاه و یا اداره ثبت با توجه به حکم قطعیت یافته محکمه می باشد.

عملیات اجرایی زمانی که آغاز می گردد، اصل کلی بر این است که قابل توقیف نمی باشد مگر اینکه شرایطی استثنایی رخ دهد. از این رو قانون گذار در ماده24 قانون اجرای احکام مدنی، در این باره چنین آورده است:

“دادورز (‌مامور اجرا) بعد از شروع به اجرا نمی‌تواند، اجرای حکم را تعطیل یا توقیف یا قطع نماید یا به تاخیر اندازد مگر به موجب قرار ‌دادگاهی که دستور اجرای حکم را داده یا دادگاهی که صلاحیت صدور دستور تاخیر اجرای حکم را دارد یا با ابراز رسید محکوم‌له دائر به وصول ‌محکوم به، یا رضایت کتبی او در تعطیل یا توقیف یا قطع یا تاخیر اجراء.”

از این رو چنانچه فردی نسبت به دیگری مدعی طلبی باشد می تواند با معرفی اموال ثبت شده او به اجراییه ثبت اسناد و املاک درخواست توقیف اموال مربوطه را بنماید.

اجراییه ثبت، دایره اجرای اسناد استقرار یافته در اداره ثبت اسناد و املاک می باشد.

در واقع اداره ثبت، محل ثبت اسناد است. پس از ثبت اسناد در اداره ثبت اسناد و املاک، اسناد رسمی می گردند و اداره ثبت متولی اجرای اسناد رسمی می گردد.

از ویژگی های بارز اسناد رسمی این است که چنانچه فردی نسبت به سند رسمی مدعی حقی بشود می تواند به اداره ثبت اسناد و املاک درخواست داده و توقیف مال ثبت شده را بنماید و در اجرای اسناد رسمی نیازی به مراجعه به دادگاه نیست و تنها با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک میتوان درخواست توقیف اموال ثبتی را  نمود.

داین می تواند با مراجعه به دایره اجرای سازمان ثبت اسناد و املاک، با استفاده از اسناد رسمی لازم الاجرا اقدام به شناسایی اموال مدیون و توقیف آن ها بنماید و بدین صورت مطالبات خود را وصول نماید.

اجراییه ثبت اسناد، دایره ای از اداره ثبت است که وظیفه اجرای اسناد لازم الاجرا را بر عهده دارد.

اسناد لازم الاجرا اسنادی است که نشان دهنده طلب مسلمی برای دارنده آن ها  می باشد. چک سندی لازم الاجراست. چنانچه فردی از دیگری چکی در دست داشته باشد می تواند با مراجعه به اداره ثبت درخواست صدور اجراییه نسبت بدان نماید و اموالی از مدیون را توقیف و بدین وسیله طلب خود را وصول نماید.

توقیف و ابطال عملیات اجرایی ثبت

عملیات اجرایی ثبت با  ارائه اسناد تعهد آور و یا لازم الاجرا به دایره اجرای ثبت انجام می گیرد و اجراییه ثبت چنانچه علم به سند تعهد آور و لازم الاجرا بیابد، دستور توقیف را نسبت به اموال مدیون صادر می نماید. اما در این میان ممکن است شخص ثالث که عملیات اجرایی ثبت به ضرر او صادر شده است نسبت به توقیف مزبور معترض گردد و درخواست توقیف  و ابطال عملیات اجرایی ثبت را بنماید.

ذکر یک مثال ساده:

آقای (الف) ملکی را با مبایعه نامه به آقای( ب) می فروشد.( مبایعه نامه، سند عادی است و ادله ای مبنی بر مالکیت دارنده آن می باشد.) زمانی که ملکی با مبایعه نامه فروخته می شود، اداره ثبت از این خرید و فروش به وسیله مبایعه نامه مطلع نیست و تا زمانی که انتقال سند به نام مالک جدید صورت نگرفته است، اداره ثبت، مالک سابق که سند مالکیت به نام او می باشد را مالک می داند.

در این بین در پی اختلافی که آقای (الف) با همسر خویش بر می خورد ، همسر الف اقدام به وصول مهریه خویش ازطریق اجراییه ثبتی می نماید و با معرفی اموال دارای سند رسمی آقای (الف)، اقدام به توقیف اموال مزبور می نماید تا بدهی خویش را وصول نماید.

در این بین آقای (ب) متوجه توقیف ملک خویش که با مبایعه نامه خریداری نموده است می گردد. از این رو به دایره اجراییه ثبتی مراجعه می نماید و درخواست توقیف عملیات اجراییه ثبتی را می نماید.

در دعوای توقیف و ابطال عملیات اجرایی ثبت خواهان دعوا آقای (ب) می باشد که توقیف ملک با حق وی در تعارض است و خوانده دعوا همسر آقای(الف) می باشد که ملک مزبور را به نفع خویش توقیف نموده است.

رسیدگی به اعتراض مذکور با توجه به اینکه دلیل استنادی خواهان سند عادی(مبایعه نامه) می باشد، دادگاه عمومی حقوقی محلی که اداره ثبت در آن محل واقع است، می باشد

در پی اعتراض خواهان بایستی ضمن دادخواست ابطال اجراییه، توقیف عملیات اجرایی را نیز درخواست نماید، چرا که به صرف ارائه دادخواست ابطال عملیات اجرایی، عملیات توفیف ملک متوقف نمی گردد اما زمانی که درخواست توقیف عملیات اجرایی نیز شود، عملیات اجرایی نیز متوقف می گردد تا دادگاه در باب موضوع مطروحه اظهار نظر وحکم صادر نماید.

دادگاه با توجه به مدارک و اسناد ارائه شده، در صورتی که ادعای آقای (ب) را مبنی بر خرید ملک مزبور تایید نماید دستورابطال عملیات اجرایی ملک را صادر می نماید و نسخه ای از رای صادر شده را به اداره ثبت منطقه و یا دفاتر ثبت اسناد و املاک ارسال می نماید تا از عملیات اجرایی رفع اثر شود و ملک از توقیف خارج گردد.

ذکر یک نکته:

چنانچه سند استنادی خواهان سند رسمی باشد در این صورت، رسیدگی به اعتراض مذکور در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک می باشد.

سوال: چنانچه آقای (ب) پس از خاتمه یافتن عملیات اجرایی متوجه شود که ملک او توقیف و عملیات اجرایی نسبت بدان خاتمه یافته است، چه باید کند؟

در این مواقع آقای (ب) بایستی در ستون مربوط به خواسته خود از دادگاه ابطال اجراییه و عملیات اجراییه و اعاده وضع به حال سابق را درخواست نماید، چراکه عملیات اجرایی متوقف شده است.

مثال فوق یکی از دعاوی ثبتی است که بسیار شایع در محاکم دادگستری می باشد، که متاسفانه در بیشتر مواقع به جهت عدم آگاهی حقوقی کافی و عدم مشاوره حقوقی در اقامه دعوای مزبور خلل ایجاد می گردد و گاها به دادخواست به جهت فقدان شرایط لازم جهت اقامه دعوا ترتیب اثر داده نمی شود  و این امر زمان و هزینه گزافی را بر خواهان بار می نماید از این رو بهتر است در اقامه چنین دعاوی با وکیل ثبتی متخصص مشورت و هم فکری لازم به عمل باید.

چنین دعاوی چنانچه توسط وکیل پایه یک دادگستری متخصص در دعاوی ثبتی و دعاوی ملکی اقامه گردد رسیدن به نتیجه مطلوب اصلا دور از انتظار نخواهد بود.

شرایط صدور دستور توقیف عملیات اجرایی

1) دستورتوقیف عملیات اجرایی  نسبت به اسناد و یا احکام، زمانی صادر می گردد که فردی با دلایلی که ارائه می دهد مخالف صدور اجراییه صادر شده، باشد.

قانون گذار در ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1322 چنین بیان داشته است

“هر کس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته، یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجراء سند رسمی ‌داشته باشد می‌تواند به ترتیب مقرر در آیین دادرسی مدنی اقامه دعوی نماید.”

با توجه به نص صریح ماده، چنانچه فردی به دستور اجراییه معترض باشد با ارائه دلیل میتواند توقیف اجراییه را درخواست نماید و دادگاه نیز مستند به ماده 5 قانون فوق الذکر اسناد را بررسی و چنانچه خواهان تامین بدهد دستور توقیف عملیات اجرایی را تا صدور حکم نهایی و تعیین تکلیف صادر می نماید.

2)دستور توقیف عملیات اجراییه شامل دستور اداری و یا حکم نمی گردد.

3)دستور توقیف عملیات اجرایی، دستوری موقت تا تعیین تکلیف نهایی می باشد. از این رو به منزله خاتمه عملیات اجرایی نباید آن را در نظر گرفت.

4) در صدور دستور توقیف عملیات اجرایی بایستی دلایل قوی و محکمی دال بر ضرر به خواهان از سوی وی به دادگاه ارائه گردد. صدور دستور مزبور فوری است اما احراز فوری بودن توقیف عملیات اجرایی با دادگاه است.

5) در صدور دستور توقیف عملیات اجرایی لازم است که خواهان تامین مقتضی بدهد.

6) توقیف عملیات اجرایی می تواند توسط شخص ثالث یا یکی از طرفین حکم یا سند لازم الاجرا باشد.

7) صدور قرار توقیف عملیات اجرایی توسط دادگاه صادر کننده رای صورت می گیرد و توسط قاضی و مدیر اجرای احکام صادر نمی شود.

خسارت احتمالی در توقیف عملیات اجرایی

شخصی که دادخواست توقیف عملیات اجرایی را می دهد بایستی با دلیل و مدرک این ادعا را مطرح نماید، اما بررسی اسناد و مدارک و اعتبار آن ها امری است که در صلاحیت محکمه می باشد و زمان می برد از طرفی این حق خواهان است که تا زمان صدور حکم نهایی درخواست توقیف عملیات اجرایی را بنماید تا  زمان صدور حکم دادگاه خسارتی برای وی به بار نیاید،

اما از طرفی دیگر هم ممکن است پس از صدور حکم، دادگاه به نفع خواهان حکم ندهد، از این رو از خواهان نیز بابت خسارت احتمالی در توقیف عملیات اجرایی تامین اخذ می نماید. قانون گذار این موضوع را در ماده 5 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1322 اورده است و چنین مقرر داشته است:

“در صورتی که دادگاه دلائل شکایت را قوی بداند یا در اجراء سند رسمی ضرر جبران ‌ناپذیر باشد به درخواست مدعی، بعد از گرفتن تأمین، ‌قرار توقیف عملیات اجرایی را می‌دهد ترتیب تأمین همان است که در آیین دادرسی مدنی برای تأمین خواسته مقرر است و در صورتی که موضوع سند ‌لازم‌ الاجرا وجه نقد باشد و مدعی وجه نقد بدهد، در صندوق ثبت محل، توقیف می‌شود و تأمین دیگر گرفته نخواهد شد.”

اهمیت مشاوره حقوقی در اقامه دعاوی ثبتی

مشاوره حقوقی در کلیه امور حقوقی می تواند تا حد بالایی از اشتباهات احتمالی و متداولی که عامه افراد در موضوعات حقوقی می نمایند، پیشگیری نماید اما ارزش و اعتبار مشاوره حقوقی در امور ثبتی در درجه بالاتری از اهمیت قرار دارد، چرا که چه بسا معاملاتی انجام شده باشد اما در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت نگردیده باشد از این رو ممکن است ملک مزبور مورد معاملات عدیده دیگری نیز واقع گردد و یا اینکه در مقابل بدهی فروشنده ای که مال را فروخته اما سند نزده است توقیف گردد، از این رو بهترین اقدام ممکن در چنین مواقعی مشاوره حقوقی با وکیل ملکی و وکیل ثبتی متخصص می باشد که با اقدام به موقع از تضضیع حقوق متقاضی جلوگیری نماید.

دعاوی ثبتی از مجموعه دعاوی شایع می باشد که بهتر است در اقامه آن ها از وکیل پایه یک دادگستری مدد گرفته شود تا نتیجه مطلوب از دعاوی ثبتی و دعاوی ملکی مطروحه به دست آید.

گروه وکلای وکیل پرس با گرد هم آوری وکلای متخصص در حوزه های مختلف، بستری را فراهم آورده است که دعاوی ملکی و دعاوی ثبتی به صورت تخصصی مورد بررسی واقع گردند.

از جمله خدمات گروه وکلا ی وکیل پرس:

• مشاوره حقوقی تلفنی رایگان با وکیل پایه یک دادگستری
• مشاوره حقوقی ملکی و ثبتی حضوری با جمعی از وکلای متخصص ملکی و ثبتی
• قبول کلیه دعاوی حقوقی از جمله دعاوی ملکی، دعاوی ثبتی و…
• در جریان قرار دادن موکلین از روند اجرایی پرونده در محاکم دادگستری.

جهت اخذ مشاوره تلفنی رایگان با وکیل یایه یک دادگستری هم اکنون تماس بگیرید.