تفکیک ملک مشاعی و تنظیم آن

تفکیک ملک مشاعی یعنی چه و چه تفاوتی با افراز دارد؟ ملک مشاع به معنای ملکی که تقسیم‌ نشده و به صورت مشترک استفاده می شود، است. برخی از خانه ها بیش از یک مالک دارند و تفکیک سند مشاع آنها، یک مسئله بسیار مهم می‌باشد.

امروزه بعضی از مالکان خانه‌های قدیمی که بافت فرسوده‌ای دارند با سرمایه‌گذاری و مشارکت دیگران، ملک خود را تبدیل به آپارتمان می‌کنند. در این صورت مالک و سرمایه‌گذار هر دو با هم، در ملک شریک هستند. بنابراین آپارتمان ساخته ‌شده، حداقل دارای دو مالک می‌باشد. در این حالت شرکا اقدام به تفکیک سند مشاع می‌کنند.

مسئله ملک مشاعی بیشتر در سهم الارثها دیده می‌شود. در این موارد ملک به ارث رسیده دارای چندین مالک است و خرید و فروش آن نیاز به شرایط خاصی دارد. هر ملک مشاع فقط دارای یک سند ملکی است که برای داشتن سند ملکی جدا برای هر یک از مالکان، باید اقدام به تفکیک سند نمایند. در ادامه برای اطلاع بیشتر در رابطه با تفکیک و افراز ملک مشاعی با وکیل پرس همراه باشید.

برای هرگونه مشاوره رایگان در زمینه دعاوی ثبتی و ملکی می‌توانید با ما تماس بگیرید. 

نحوه تفکیک و افراز ملک مشاعی

افراز یعنی جدا کردن سهم یک شریک از شرکای دیگر، یا تقسیم نمودن مال غیرمنقول متعلق به چند شریک، که یک یا چند نفر از آنها حاضر به تقسیم آن نباشند.

تفکیک یعنی تبدیل ملک به چند قطعه زمین با مشخصات معین، که البته تفکیک در مورد املاک مشاع و غیر مشاع کاربرد دارد. اما افراز فقط در مورد املاک مشاع کاربرد دارد.

تفاوتهای افراز و تفکیک:

• بعد از افراز حالت مشاع از بین رفته و دیگر شراکتی وجود ندارد. اما بعد از تفکیک در املاک مشاع، حالت مشاع باقی می‌ماند.
• در افراز، نهایتا دادگاه تعیین تکلیف می‌کند. اما در تفکیک، اداره ثبت این کار را انجام می‌دهد.
• مرجع درخواست برای افراز، اداره ثبت و دادگاه می‌اشد. اما مرجع درخواست تفکیک، فقط اداره ثبت است.
• عدم تفاهم و اختلاف بین مالکین مشاع، شرط بوجود آمدن افراز است.
• در عملیات تفکیک ملک، هر یک از شرکا می‌توانند به نحوه تفکیک ملک اعتراض کنند تا عملیات تفکیک متوقف شود. در صورت رضایت معترض، عملیات ادامه پیدا می‌کند. اما در عملیات افراز، اعتراض از سمت شرکای دیگر پذیرفته نمی‌شود و باید بعد از افراز، در زمان قانونی خود اعتراض نمایند.

طریقه تفکیک ملک مشاع:

1. ابتدا متقاضی تفکیک سند، باید درخواست خود را به اداره ثبت محل ملک، ارسال و ثبت نماید.
2. در مرحله بعد یک تقسیم نامه تنظیم شده و آماده، به مرجع ذی ربط ارائه نماید.
3. پس از بررسی، سهم هر مالک یا شریک مشخص شده و سند مشاع اولیه باطل می‌شود.
4. سپس متقاضی، اصل مدارک ملک و تقسیم نامه تنظیم شده را به اداره ثبت اسناد رسمی ارسال می‌نماید.
5. در مرحله آخر، برای هر مالک طبق سهم تعلق گرفته ، سندی جداگانه صادر می‌گردد.

طریقه افراز ملک مشاع:

افراز می‌تواند با توافق شرکاء، همانند مراحل تفکیک در اداره ثبت انجام گیرد. اما اگر شرکا، بر سر تعیین سهم خود به توافق نرسند، جهت افراز باید به دادگاه مراجعه کنند.

بنابراین، نحوه رسیدگی به درخواست افراز در دادگاه به این صورت است که:

1. دادگاه زمانی را برای رسیدگی افراز تعیین می‌نماید. در این مدت اگر ملک سابقه ثبتی داشته باشد از آخرین وضعیت ثبتی ملک، استعلام گرفته می‌شود. (یعنی سند مالکیت قطعی صادر گردیده و آگهی آن منتشر شده و کسی هم به آن اعتراض نکرده است.)
2. پس از دریافت پاسخ استعلام، جهت تشخیص قابلیت افراز یا غیر قابل افراز بودن ملک، به کارشناس مربوطه ارجاع داده می‌شود.
3. اگر ملک قابل افراز باشد، کارشناس مربوطه نظر خود را مبنی بر نحوه تقسیم ملک و تعیین میزان سهم هر یک از شرکاء اعلام می‌کند.
4. در صورتی که شرکا با نظر اعلام شده از سوی کارشناس، موافق باشند، دادگاه حکم افراز ملک مشاع را بر اساس سهم هر یک از آنها، صادر می‌کند.
5. در صورتی که ملک غیر قابل افراز، تشخیص داده شود، دادگاه حکم عدم افراز ملک مشاع را صادر می‌نماید.

ساخت و ساز در ملک مشاع

یکی از بزرگترین دغدغه‌ها در زندگی آپارتمانی، مواردی است که در مشاعات رخ می‌دهد. قسمت‌های مشاع، متعلق به فرد خاصی نیست و باید به صورت اشتراکی توسط ساکنین استفاده شود و اجازه هیچ گونه دخل و تصرف و ساخت وسازی را ندارند. ساخت و ساز در ملک مشاع یکی از مسائل مهمی است که مالکین مشاع با آن روبرو هستند. زیرا تا زمانی که همه مالکان رضایت ندهند نمی‌توان برای ملک مورد نظر اقدامی انجام داد.

گاهی اوقات برخی از شرکا بدون اجازه سایرین، اقدام به ساخت و ساز یا فروش ملک مشاع می کنند که در نهایت مالکین و خریدار دچار اختلاف و تعارض می‌شوند تا جایی که به زیان دو طرف ختم می‌شود. بهترین کار این است که به کمک یک وکیل ثبتی، مراحل تقسیم ملک مشاع انجام گردد و سهم هر مالک مشخص شود. در پی آن هر مالک می تواند برای ساخت و ساز، فروش و بهره برداری از سهم مربوط به خود اقدام کند. 

اگر در ملک مشاع، یکی از شرکا و یا شخص متصرف دیگری، بدون اجازه از مالکان اقدام به ساخت و ساز و یا احداث بنایی در ملک مورد مشاع انجام دهد. هر یک از شرکا می تواند، از دادگاه درخواست تخریب نماید.

برای ساخت و ساز ملک مشاع، طبق قانون، هر یک از شرکا که قصد احداث یا ساخت و سازی را در ملک مشاع دارد. ابتدا قبل از هر اقدامی باید رضایت سایر شرکا را بگیرد و بعد اقدام به ساخت و ساز نماید و یا اینکه به راحتی بعد از افراز ملک مشاع، به صورت آزادانه، اقدام به هر گونه ساخت وساز و یا تصرفی در سهم خود نماید.

تقسیم و فروش ملک مشاع

تقسیم کلمه ای است که هم شامل افراز و هم تفکیک می‌شود. در تقسیم شرط بر این است که حتما شراکتی در میان باشد اما در تفکیک لزومی به شراکت نمی‌باشد.

تقسیم ملک به معنای از بین بردن وضعیت مشاع ملک است که توسط افراز و تفکیک انجام می‌گیرد. به بیان دیگر، تقسیم یعنی تفکیک سهم‌های هر یک از شرکا، توسط قانون! در صورتی که شرکا با هم توافق نداشته باشند و یا برخی از آنها غایب و یا محجور باشند، به این حالت تقسیم، تقسیم اجباری می‌گویند.

برای فروش ملک مشاع، هر یک از شرکا می‌تواند اقدام به فروش سهم خود نماید و هیچ گونه حق فروشی نسبت به سهم سایر شرکا ندارد. مگر اینکه سایر شرکا نسبت به فروش سهم خود رضایت داشته و این اختیار را به فرد بدهند. در غیر اینصورت فروش سهم سایرین، دخالت در معامله محسوب می‌گردد و سایر شرکا می‌توانند از فروشنده شکایت کنند. در صورتی که خریدار از فضولی‌بودن معامله، اطلاع نداشته باشد می‌تواند معامله را فسخ نماید.

طبق قانون مدنی هرکدام از شرکا می‌توانند بدون رضایت سایر شرکا، کل یا جزئی از سهم خود را به شخص دیگری انتقال دهند.

هزینه تفکیک ملک مشاعی

هزینه افراز مانند هزینه تفکیک است و در موقع اجرای تصمیم قطعی حکم برای افراز، به وسیله واحد ثبتی دریافت می‌شود.

هر گاه نسبت به ملکی از طرف مالک، تقاضای تفکیک انجام شود. این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش ملک مورد تفکیک، بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود تا هزینه تفکیک بر اساس مبلغ تعیین شده، محاسبه گردد.

در نتیجه هزینه تفکیک ملک مشاعی، بر اساس ارزش معاملاتی روز محاسبه می‌شود. هرچند بهای معامله، بیشتر از ارزش معاملاتی روز باشد.

خلاصه:

• اگر یکی از مالکین ملک مشاع خواستار فروش سهم خود باشد، باید اقدام به افراز آن ملک کند.
• برای تفکیک ملک فقط وجود یک مالک لازم است. اما در مورد افراز باید تعداد مالکین حداقل دو نفر باشند.
• تفکیک و افراز هر دو نوعی از تقسیم ملک محسوب می‌شوند.
• اقدام برای افراز ملک مشاع، باید طبق قوانین تقسیم ملک و ضوابط مربوط به آن صورت گیرد.

سوالات رایج :

اینکه بخوایم ملک افراز و تفکیک کنیم، هردوشو باید از ثبت پیگیر بشیم؟

خیر، تفکیک از طریق اداره ثبت و افراز توسط دادگاه انجام میشه

برای تفکیک سند کجا باید مراجعه کنیم؟

باید به اداره ثبت محل ملک مراجعه کنید.

وقتی شریک داشته باشیم میشه سهم خودمونو بفروشیم؟

بله میتوانید سهم خودتان را بفروشید.

اگه یه ملکی مشاع باشه و بخواییم توش ساخت و ساز انجام بدیم ، باید از شریک اجازه بگیریم یا خودمون میتونیم بسازیمش؟

خیر باید از شریکتان اذن داشته باشید

در صورتی که با هر نوع مشکلی در رابطه با تفکیک یا افراز ملک مشاعی روبرو شدید می‌توانید از طریق مشاوره حقوقی آنلاین با وکیل ثبتی مجموعه وکیل پرس درارتباط باشید.