فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک

در ملک مشاعی از آنجایی که حق مالکیت شرکا بر جز به جز مال بوده هیچ از شرکا حق آن را نداشته که بدون اذن شریک دیگر اقدام به انجام هر گونه معامله حقوقی بنماید در غیر این صورت آن معامله غیر نافذ بوده و شریک حق آن را داشته که مانع از تصرف شخصی که معامله با او انجام شده و هم اکنون حق مالکیت در آن ملک داشته را به عمل بیاورد چرا که انتقال ملک بدون اذن شریکی صورت گرفته که صاحب حق بوده است و از آنجایی که ملک مشاعی مذکور هنوز در حالت اشاعه قرار داشته و مفروز نشده که سهم هر شریک مشخص گردیده شود این عدم تفکیک موجب آن گردیده که عدم اذن هر یک از شرکا به منزله تصرف در مال شریک دیگر بوده باشد که قانون گذار این عمل را جرم و تحت عنوان انتقال مال غیر جرم انگاری نموده است و در فرضی که انتقال دهنده به سهم الشرکه شریک خود تجاوز بنماید و آن را به تصرف شخص ثالثی بدون اذن شریک خویش درآورد به علت داشتن سو نیت عامدانه مستوجب مسئولیت کیفری بوده است

پس این گونه باید بگوییم که ملک مشاعی تا زمانی که از حالت اشاعه خارج نشده و به صورت مفروز درنیامده است هرگونه نقل و انتقال قانونی راجع به آن نیاز به تنفیذ کلیه شرکا داشته که بدون آن به موجب ماده 581 قانون مدنی شخص متصرف علاوه بر آنکه مستوجب ضمانت اجرای کیفری می باشد باید درصدد جبران خسارت وارده به شریک بوده است
و اما راهکارهای که قانون گذار برای جلوگیری از این گونه نقل و انتقلات غیرقانونی در مال مشاع در نظر گرفته است و شرایطی را برای شرکای که در یک مال مشاع حق شرکت داشته اند به وجود آورده تا حق انجام هرگونه معاملات حقوقی از قبیل خرید و فروش را بدون آنکه منوط به تنفیذ شرکای دیگر بوده باشد را پیش بینی نموده است

• مورد اول که اجرای آن در شرایطی ممکن بوده که مال مشاع قابلیت تقسیم داشته باشد و بتوان با تفکیک نمودن سهم مشاعی هر شریک را تعیین کرد که در اصطلاح حقوقی گفته می شود که تقسیم به افزار صورت گرفته که ممکن است به دو حالت توافقی و یا اجبار انجام بپذیرد
• مورد دوم که اجرای تفکیک و تعیین سهم الشرکه هر شریک را با مشکل جدی مواجه نموده زمانی بوده است که مال غیرقابل افراز تشخیص داده شود و نتوان سهم هر شریک مشاعی را مشخص نمود که در اینجا پیشنهاد قانون گذار بر فروش مال مشاعی و تعلق گرفتن مبلغ حاصله از فروش آن بین هر یک از شرکا به نسبت مالکیت بوده است

 

نحوه شکایت و تقاضای رفع تصرف از ملک مشاعی

در اینجا حسب اینکه حق قانونی شرکای متعددی که در مال مشاعی حق داشته اند با تصرف مورد تضییع قرار گرفته قانون گذار امکان طرح شکایت را توسط هر یک از شرکا علیه شخص متصرف که شریکی بوده است که بدون داشتن اذن از سایرین به صورت عدوانا اقدام به انجام معامله حقوقی از قبیل فروش مال مشاعی نموده را به وجود آورده بتواند به نیابت از سایر شرکا خواستار رفع تصرف غیرقانونی متصرف بوده باشند.

برخی از سوالات متداول در خصوص فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک :

وضعیت انجام معاملات حقوقی توسط شریکی که بدون اذن سایر شرکا اقدام به فروش ملک مشاعی نموده چگونه بوده است؟

از آنجایی که هر یک از شرکا در مال مشاع صاحب سهم ذره به ذره آن بوده اند و در کل ملک مشاعی سهیم می باشند هر گونه انجام معامله حقوقی منوط به آن بوده که کلیه شرکا به انجام آن رضایت داده باشن در غیر این صورت معامله مذکور غیر نافذ بوده و قابلیت فسخ را داشته است و تنها تنفیذ کلیه شرکا موجب صحت آن گردیده است

تنها استثنایی که قانون گذار راجع به فروش ملک مشاعی انجام آن را واجد اثر قانونی دانسته و اذن را به هریک از شرکا داده است چه بوده و تحت چه شرایطی آن را پذیرفته است؟

این مورد استثنا ارتباط به ماده 808 قانون مدنی تحت عنوان مبحثی به نام حق شفعه داشته است که شخص شفیع این حق را داشته است که مالک سهم الشرکه شریک خود بشود

 

 

تیم حقوقی وکیل پرس با کادری مجرب و وکلای با تجربه پایه یک دادگستری در هرلحظه که شما عزیزان نیاز به وکیل ملکی تضمینی دارید، در خدمت شما عزیزان است. کافی است یا به شماره تلفن زیر تماس حاصل فرمایید یا به اینستاگرام وکیل پرس  دایرکت کنید.

 

 

نویسنده: خانم فائزه آخوندی کارشناس ارشد حقوقی وکیل پرس