سرقفلی مغازه یعنی چه - تفاوت سرقفلی و ماکیت

سرقفلی چیست؟ همه چیز درباره سرقفلی

فهرست مطالب

سرقفلی واژه ای است که شاید بارها هنگامی که دنبال خرید و فروش یا رهن و اجاره یک ملک تجاری بوده اید با آن برخورد کرده اید. به احتمال زیاد برای شما جالب شده است که تفاوت بین حق مالکیت و سرقفلی را بدانید، یا کنجکاو شده اید که بدانید، انواع سرقفلی کدام است و ….

در این مقاله، سعی کرده ایم در مورد موضوعات مهم که در زمینه سرقفلی بیشتر مورد سوال قرار می گیرند، مطالبی را ارائه کنیم. مانند: سرقفلی جیست؟ انواع سرقفلی، تفاوت سرقفلی و مالکیت، قانون سرقفلی سال 57 و …

توصیه مشاوران حقوقی در مورد موضوعات مربوط به ملک، همواره این است که از مشاوره حقوقی با یک وکیل ملکی متبحر استفاده کنید. این روزها با توجه به فراگیر شدن امکانات اینترنتی، امکان مشاوره حقوقی آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری از سوی موسسات مختلف فراهم شده است.گروه وکلای وکیل پرس هم در همین راستا، آمادگی دارد تا مشاوره حقوقی دعاوی ملکی خود را به صورت آنلاین و تلفنی به کاربران عزیز ارائه کند.

 

سرقفلی چیست؟

در پاسخ به این پرسش که سرقفلی چیست باید بگوییم، سرقفلی یا حق کسب و پیشه، حقی است که به املاک تجاری تعلق دارد و این حق به جهت تلاش مستاجر در راستای رونق یک کسب و کار در یک مکان استیجاری به مستاجر تعلق می گیرد و این امر به جهت حمایت قانون گذار از مستاجرینی است که برای رونق کسب و کاری تلاش و مساعدت فراوان می نمایند و به عبارت دیگر اگر تلاش مستاجر برای رونق کسب و کاری در مکانی نباشد،

شاید اصلا کار مورد نظر بازدهی نداشته باشد. و رونق نگیرد. از این رو قانون گذار حق تجارت و کسب و پیشه و یا سرقفلی را به جهت حمایت از مستاجرین در نظر گرفته است تا چنانچه برای ملکی تجاری زحمتی را متحمل می شوند به یکباره با تخلیه آن ملک زحمت آن ها پوچ نگردد و مالک نتواند عذر آن ها را بلافاصله پس از اتمام قرارداد اجاره بخواهد.

در قانون موجر و مستاجر سال 76 و 56 سرقفلی و حق کسب و پیشه برای املاک تجاری  آمده است و لازم به ذکر است که سرقفلی و حق کسب و پیشه در هر کدام از دو قوانین مذکور دارای قوانین مختص به خود می باشند.

 

انواع سرقفلی

انواع سرقفلی عبارتند از:

  • سرقفلی واقعی

سرقفلی واقعی منشاء قراردادی دارد و به سرقفلی گفته می شود که برای اولین بار مغازه ای، ملکی تجاری و… به اجاره واگذار شود، همچون پاساژی ک تازه تاسیس است و هیچ سابقه کسب و کاری در آن نیست و فردی مغازه های پاساژ را  برای اولین بار اجاره می نماید. و موجر  پیش از عقد اجاره حق سرقفلی و امتیاز آن را به مستاجر می فروشد و مستاجر با پرداخت مبلغ سرقفلی مالک سرقفلی ملک مزبور می گردد.

از این رو چنانچه موجر در آینده تخلیه ملک استیجاری را بخواهد بایستی حق سر قفلی مستاجر را بپردازد. در دفاتر اسناد رسمی زمانی که ملکی واگذار می شود قید می شود که ملک واجد سرقفلی هست یا نیست و یا اینکه ملک با سرقفلی واگذار شده است یا بدون سرقفلی واگذار گردیده است. چنین سرقفلی برای مغازه های پاساژ مصداق سرقفلی واقعی است.

 

  • سرقفلی مجازی

سرقفلی مجازی به سعی و تلاش مستاجر جهت رونق کسب و کار بر می گردد. زمانی که مستاجر مغازه ای را اجاره می نماید و با اعمال خود سبب رونق کسب و کاری در آن مکان می گردد به این امر سرقفلی مجازی گفته می شود که به تلاش و سعی و کوشش مستاجر برای ارتقای حرفه و کسب و کار او در آن مکان بر می گردد.

 

سرقفلی مغازه چیست؟

سرقفلی مغازه به این معناست که مالک ملکی، مغازه خود را به دیگری اجاره می دهد. ممکن است مغازه در محلی باشد که هیچ سابقه کسب و کار در آنجا نباشد.

 فردی مغازه را اجاره می کند و آن را به لباس فروشی اختصاص می دهد. در ابتدا هیچ فردی مغازه را با عنوان لباس فروشی نمی شناسد اما به مرور که کسب و کار مستاجر رونق می گیرد، همگان مغازه مزبور را با عنوان لباس فروشی می شناسند و همین امر سبب رونق مغازه مورد اجاره می گردد.

به عبارت دیگر مستاجر مغازه مدت ها تلاش نموده است تا بتواند مشتریان خود را جذب نماید و همگان، او و کسب و کار وی را بشناسند، از این رو دور از انصاف است که موجر پس از اینکه کسب و کار مستاجر رونق گرفت تخلیه  مستاجر را بخواهد و مستاجر کسب و کاری را که مدت ها برای رونق آن در تلاش بوده است را رها نماید.

 از این رو به جهت رونقی که مستاجر در کسب و کار خویش و در مغازه مزبور ایجاد نموده است به وی حق سرقفلی مغازه تعلق می گیرد. یعنی چنانچه مالک بخواهد تخلیه ملک استیجاری را درخواست نماید، در چنین مواقعی بایستی به مستاجر بابت زحمت و تلاشی که بابت رونق آن کسب و کار در آن مغازه نموده است سرقفلی مغازه بدهد.

چنانچه مغازه ای پیش از مورخ سال 76 به اجاره داده شده باشد به آن حق کسب و پیشه تعلق می گیرد و چنانچه  قرارداد اجاره پس از سال 76 منعقد شود با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 نسبت به سرقفلی مغازه اتخاذ تصمیم می شود.

 

قانون سرقفلی سال 57

سرقفلی در قانون سال 57 با عنوان حق تجارت و کسب و پیشه آمده است، سرقفلی سال 57 دارای قوانین خاص خود است و هر قرارداد اجاره ای که تا پیش از قانون روابط موجر و مستاجر سال 67 منعقد گردد پیرو قرارداد موجر و مستاجر سال 57 می باشد. از این رو در تعیین تکلیف در مورد سرقفلی، قانون سرقفلی سال 57 بر آن حکم فرماست.

این نکته که قرارداد اجاره در چه سالی منعقد شده است اهمیت فراوانی دارد چرا که قوانین حق تجارت و کسب و پیشه و سرقفلی با توجه به قانون زمان انعقاد اجاره متفاوت است و دارای ساز و کار خود می باشد.

مستند به قانون روابط موجر و مستاجر سال 57، زمانی که ملکی به اجاره داده می شود دیگر قابل فسخ نیست و قرارداد اجاره برای سال های بعد به صورت ضمنی تمدید می گردد و موجر مگر تحت شرایطی خاص  نمی تواند تخلیه ملک اجاره ای را درخواست نماید و گاهی نیز در صورت اجازه قانون پس از درخواست تخلیه ملک تجاری مورد اجاره، مالک بایستی حق تجارت و کسب و پیشه و یا سرقفلی مغازه را به مستاجر پرداخت نماید تا بتواند تخلیه وی را درخواست نماید.

 

قانون روابط موجر و مستاجر سال 57 و تخلیه ملک تجاری

تخلیه ملک تجاری با توجه به اینکه ملک تجاری در چه تاریخی به اجاره واگذار شده است متفاوت است. اصل کلی بر این است که تخلیه ملک تجاری که پیش از قانون روابط موجر و مستاجر سال 57 منعقد شده است ممنوع است مگر اینکه یکی از شرایط قانونی جهت تخلیه ملک تجاری وجود داشته باشد.

مستند به قانون سرقفلی سال 57 گاهی موجر بدون اینکه نیاز به پرداخت حق سرقفلی باشد می تواند تخلیه عین مستاجره را درخواست نماید و گاهی لازم است که نیمی از سرقفلی را به مستاجر بدهد و تخلیه او را بخواهد اما گاهی نیز باید تمام مبلغ سرقفلی به مستاجر پرداخت گردد تا مجوزی جهت تخلیه عین مستاجره باشد.

 

تخلیه ملک تجاری بدون پرداخت سرقفلی به مستاجر

  1. چنانچه مستاجر در ملک تجاری اجاره ای مرتکب تعدی و تفریط گردد.
  2. چنانچه مستاجر اجاره بهای ملک تجاری را پرداخت ننماید.
  3. چنانچه مستاجر در ملک استیجاری تغییر کاریری داده باشد و شغل خویش را تغییر داده باشد.

مستند به قانون سرقفلی سال 57 در موارد فوق مالک بدون اینکه نیاز به پرداخت حق سرقفلی داشته باشد می تواند تخلیه مستاجر را از ملک استیجاری درخواست نماید.

 

تخلیه ملک تجاری با پرداخت کامل حق سرقفلی به مستاجر

  1. در صورتی که مالک جهت تخریب و نوسازی ملک استیجاری درخواست تخلیه بدهد.
  2. در صورتی که مالک جهت سکونت خود و یا اعضای خانواده وی به ملک تجاری نیاز داشته باشد و ملک تجاری به گونه ای باشد که جهت سکونت نیز بتوان از آن استفاده نمود.
  3. در صورتی که مالک به جهت شغل خویش به ملک تجاری نیاز داشته باشد.

چنانچه دلیل مالک ملک تجاری جهت تخلیه ملک استیجاری، یکی از موارد ذیل باشد، در این صورت مالک بایستی به طور کامل سرقفلی مغازه را به مستاجر پرداخت نماید و تخلیه وی را بخواهد.

مستند به قانون سرقفلی سال 57 در موارد فوق بدون اینکه نیاز به پرداخت حق سرقفلی از طرف مالک باشد، مالک این امکان را دارد که تخلیه عین مستاجره را درخواست نماید.

 

سوال: اگر صاحب ملک برای شغل فرزند خویش به ملک تجاری خود که در اجاره است نیاز داشته باشد، آیا می تواند درخواست تخلیه عین مستاجره را بدهد؟

پاسخ: آنچه در قانون روابط موجر و مستاجر جهت درخواست تخلیه بیان شده است حصری است و قانون گذار تنها در مواقعی اجازه تخلیه ملک استیجاری را به مالک داده است که جهت شغل خویش به ملک استیجاری نیاز داشته باشد و در غیر این صورت جهت شغل فرزند و همسر و یا آشنایان دیگر خود مجاز به درخواست تخلیه ملک تجاری خود نمی باشد.

 

تخلیه ملک تجاری با پرداخت نیمی از حق سرقفلی به مستاجر

اگر مستاجر ملک تجاری ملک تجاری را به غیر انتقال داده باشد در این صورت مالک می تواند با پرداخت نیمی از حق سرقفلی مغازه یا ملک تجاری از وی درخواست تخلیه نماید و وی به جهت تخلفی که نسبت به انتقال عین مستاجره داشته است با دریافت نیمی از مبلغ سرقفلی بایستی ملک تجاری را تخلیه و تحویل مالک دهد.

 در نتیجه مستند به قانون سرقفلی سال 57 در صورتی که مستاجر بدون اذن موجر نسبت به انتقال عین مستاجره به غیر اقدامی نماید موجر با پرداخت نیمی از مبلغ سرقفلی می توانه تخلیه وی را درخواست نماید.

 

قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 و تخلیه ملک تجاری

مستند به قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 پس از خاتمه قرارداد اجاره، عقد اجاره منقضی می گردد و مالک میتواند تخلیه ملک تجاری را از مستاجر بخواهد. و این موضوع بدین دلیل است که در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 تمدید خودکار قرارداد اجاره بر خلاف سال 56 وجود ندارد.

 

فرق سرقفلی و مالکیت

 نسبت به یک ملک تجاری ممکن است که هم حق سرقفلی و هم مالکیت وجود داشته باشد. فرق سرقفلی و مالکیت در این است که ملک یکی است اما مالکیت متعلق به مالک و سرقفلی ممکن است متعلق به مستاجر باشد و با توجه به اینکه عقد اجاره پیرو کدام قانون باشد مالک بایستی در صورتی که قصد تخلیه ملک تجاری را داشته باشد به مستاجره حق سرقفلی پرداخت نماید.

 

مشاوره حقوقی سرقفلی و حق کسب و پیشه

سرقفلی و حق کسب و پیشه وتجارت دارای پیچیدگی های خاص خود هستند که به تعلق و یا عدم تعلق گرفتن آن به مستاجر دارای شروطی است که چنانچه این شروط و قوانین اعمال نگردد  نمی توان انتظار نتیجه مطلوب را داشت.

دعاوی سرقفلی در حال حاضر سبب  اشتغال فراوانی در محاکم شده است اما متاسفانه نتایج  قابل قبولی معمولا اخ نمی گردد که این امر ریشه در نا آگاهی افراد در مورد قوانین اجاره سال های 56 و 67 و قانون مدنی دارد و گاها نیز افراد بدون توجه به سال انعقاد عقد اجاره نسبت به دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت اقدام می نماید که این امر گاها جز اتلاف وقت  ثمره دیگری ندارد.

از این رو توصیه می شود که پیش از هر اقدام عجولانه ای با وکیل سرقفلی مشورت و مشاوره حقوقی لازم را داشته باشید تا با خاطری آسوده وارد دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت شوید.

گروه وکلای وکیل پرس متشکل از چند وکیل پایه یک دادگستری، وکیل دعاوی ملکی آماده ارائه مشاوره حقوقی ملکی به شما عریران هستند. شما می توانید برای دریافت مشاوره حقوقی دعاوی ملکی از مشاور حقوقی وکیل پرس، با ما تماس بگیرید و یا فرم مشاوره حقوقی را تکمیل و ارسال نمایید. 

تماس با وکیل ارزان و مشاوره حقوقی رایگان

انتشار نوشته در شبکه های اجتماعی:

اشتراک گذاری در facebook
اشتراک گذاری در twitter
اشتراک گذاری در linkedin
اشتراک گذاری در pinterest
اشتراک گذاری در email

دیدگاهتان را بنویسید