دعوی اعلام بطلان معامله چیست و شرایط آن چگونه است؟

دعوی ابطال صورت مجلس تفکیکی و اصلاح سند یکی از دعاوی ثبتی است که شیوع فراوانی نیز دارد. معمولا یک وکیل ملکی مجرب، با چنین پرونده هایی زیاد سر و کار خواهد داشت. این دعوی زمانی مطرح می گردد که مالک و یا مالکین به صورت مجلس تفکیکی ملک معترض باشند. زمان اقامه دعوی ابطال صورت مجلس تفکیکی پیش از تنظیم صورت مجلس تفکیکی و یا پیش از ثبت سند رسمی صورت مجلس تفکیکی است، این دعوا باید به طرفیت اداره ثبت اسناد و املاک و مالک یا مالکین صورت گیرد.

در طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی لازم است که شرایط ابطال صورت مجلس تفکیکی وجود داشته باشد تا مرجع رسیدگی بتواند پس از بررسی شرایط و اسناد و مدارک حکم نهایی را صادر نماید.

در این مقاله ضمن تعریف صورت مجلس تفکیکی به چگونگی طرح دعوی ابطال صورت مجلس تفکیکی، مراحل تنظیم صورت مجلس تفکیکی، شرایط طرح دعوی ابطال صورت مجلس تفکیکی و مرجع رسیدگی به ابطال صورت مجلس تفکیکی و لزوم مشاوره حقوقی با یک وکیل پایه یک دادگستری با تجربه در این قبیل پرونده ها پرداخته می شود.

صورت مجلس تفکیکی چیست؟

پیش از پاسخ به سوال صورت مجلس تفکیکی چیست لازم است که با معنا و مفهوم تفکیک آشنا بود. تفکیک در لغت به معنای آزاد و رها کردن است. تفکیک به معنای تقسیم اموال غیر منقول به قطعات کوچک تر است که می تواند شامل خانه ، زمین و…. باشد. تفاوتی که تفکیک با افراز دارد در این است که تفکیک می تواند مال  مشاع و مشترک نباشد و حتی مال غیر منقولی که مالک واحد دارد نیز امکان تفکیک برای آن وجود دارد.

گاهی در برخی از املاک همچون آپارتمان ها، برخی از مکان ها همچون انبار و پارکینگ و …. مشترک فی مابین اعضا هستند و گاهی نیز چنین املاکی از نظر شهرداری دارای عرصه غیر قابل تفکیک به شمار می آیند از این رو نسبت به چنین املاکی که از نظر شهرداری عرصه آن ها غیر قابل تفکیک است، ادارات ثبت نسبت به تفکیک اعیان چنین املاکی اقدام می نمایند.

لازم به ذکر است که پس از تفکیک ملک برای مالکین مشاع تقسیم نامه ای درنظر گرفته می شود. تقسیم نامه در واقع نوعی صلح است و ادارات ثبت بر مبنای همین تقسیم نامه نسبت به ثبت سند برای هر مالک مشاعی اقدام می نماید.

مراحل تنظیم صورت مجلس تفکیکی

قانون گذار در باب تنظیم صورت مجلس تفکیکی ملک در ماده 150 قانون ثبت چنین بیان داشته است:

“هر‌گاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم‌مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضا به اداره ثبت ارسال می‌گردد و در تقاضانامه باید ارزش مورد تفکیک بر اساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیکی به قرار ده هزار ریال، دویست ریال از طرف ذی‌نفع بر اساس مبلغ مزبور قبلاً پرداخت گردد. مبنای وصول هزینه تفکیک ارزش معاملاتی روز خواهد بود. هر چند بهای معامله بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.”

جهت تنظیم صورت مجلس تفکیکی لازم است که مراحلی طی گردد که این مراحل عبارتند از:

گام اول:

در گام اول لازم است که متقاضی تنظیم صورت مجلس تفکیکی و یا نماینده او به شهرداری منطقه مربوط به ملک مزبور مراجعه نماید و درخواست نقشه تفکیکی نماید. و البته که شهرداری نیز موظف به تحویل نقشه مزبور به متقاضی است چراکه اداره ثبت، تنظیم صورت مجلس تفکیکی را براساس نقشه ای که سابقا به تایید شهرداری رسیده است انجام می دهند.

گام دوم:

در مرحله بعد، متقاضی یا نمایده قانونی وی، به دفتر اسناد رسمی مراجعه می نماید و نقشه صورت مجلس تفکیکی را ارائه می دهد و درخواست صورت مجلس تفکیکی را از اداره ثبت اسناد و املاک می نماید.

گام سوم:

در این مرحله لازم است که رییس اداره ثبت به جهت آگاه شدن از بازداشت نبودن ملک مزبور، موضوع را به دفتر املاک ارجاع بدهد.

 گام چهارم:

چنانچه پس از استعلام مشخص گردد که ملک در بازداشت نیست، رییس ثبت دستور می دهد که نقشه بردار و نماینده ثبت به جهت تایید نقشه محل مورد نظر را مورد بازبینی قرار دهند تا اطمینان حاصل نمایند که بین سند مالکیت و نقشه تفکیکی شهرداری مغایرتی وجود ندارد. پس از این بازدید گواهی مبنی بر عدم مغایرت و عدم تجاوز ملک به املاک مجاور صادر می گردد. ناگفته نماند که در این مرحله آگهی تحدید حدود نیز باید صورت گیرد.

گام پنجم:

النهایه در این مرحله نماینده اداره ثبت اقدام به تنظیم صورت مجلس تفکیکی ملک می نماید و هزینه های قانونی را از درخواست کنند مطالبه می نماید و یک نسخه از آن را به دفتر ثبت اسناد و املاک محل ارسال می نماید تا صورت مجلس تفکیکی ثبت گردد و برای ملک سند رسمی مالکیت تنظیم گردد.

شرایط طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی

طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی ملک تا زمانی که ثبت نشده است و یا تا زمانی که نسبت به آن سند رسمی تنظیم نشده است می تواند توسط مالک یا مالکین مطرح گردد.

مالک یا مالکین در این برهه زمانی می توانند دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی را بنمایند اما باید دانست مالک یا مالکین چه دلایل و مستنداتی جهت طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی ارائه می دهند. شرایط  طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی عبارتند از:

1) ادعای خواهان مبنی بر عدم حضور در هنگام تنظیم صورت مجلس تفکیکی

ممکن است خواهان دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی ملک را بدین جهت ارائه نماید که  در هنگام تنظیم صورت مجلس تفکیکی حاضر نبوده است و صورت جلسه را امضاء ننموده است.

2) خواهان مدعی جعل امضای خویش در زیر صورت مجلس تفکیکی گردد.

یکی از دلایلی که خواهان می تواند دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی ملک را اقامه نماید زمانی است که نسبت به امضای مندرج در صورت مجلس تفکیکی ادعای جعل نماید.

3) عدم رعایت مقررات قانونی در تنظیم صورت مجلس تفکیکی

در تنظیم صورت مجلس تفکیکی ملک لازم است که مقررات و قوانین تنظیم صورت مجلس تفکیکی ملک رعایت گردد و چنانچه رعایت نشود در این صورت خواهان می تواند دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی ملک را مطرح نماید.

چنانچه هر کدام از موارد مذکور رخ دهد این حق برای خواهان وجود دارد که دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی را مطرح و احقاق حق خود را بخواهد.

مراحل طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی

لازم است که خواهان و یا نماینده قانونی او جهت طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی ملک اقداماتی را انجام دهند، این اقدامات عبارتند از:

مرحله اول:

اولین مرحله در اقامه هر دعوایی تنظیم دادخواست جهت موضوع مورد نظر است در اقامه دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی ملک نیز لازم است که دادخواستی به طرفیت سایر مالکان و اداره ثبت اسناد و املاک  تنظیم گردد.

محله دوم:

پس از ثبت دادخواست و در مرحله رسیدگی دادگاه، لازم است که دادگاه جهت آگاهی از وضعیت ملک از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام نماید و پرونده مربوط به  تنظیم صورت مجلس تفکیکی ملک را از اداره ثبت مطالبه نماید.

مرحله سوم:

در این مرحله به جهت آشکار شدن موضوع ،از طرف قاضی ارجاع به کارشناسی صورت می گیرد و لازم به ذکر است که نظر کارشناسی قابل اعتراض است.

مرحله چهارم:

دادگاه جهت صدور رای نظر کارشناسی را ملاک قرار می دهد و البته در صورت نیاز هر گونه اقدام تحقیقی که لازم باشد نیز انجام خواهد داد و چنانچه برای قاضی احراز گردد که در تنظیم صورت مجلس تفکیکی اشتباهی رخ داده است نسبت به ابطال صورت مجلس تفکیکی حکم صادر می نماید.

مرجع رسیدگی به ابطال صورت مجلس تفکیکی

دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی از دعاوی ثبتی و غیر منقول است و مرجع رسیدگی به دعاوی غیر منقول دادگاه محل وقوع مال غیر منقول است. از این رو مرجع رسیدگی به ابطال صورت مجلس تفکیکی نیز دادگاه محل وقوع ملک مورد دعوا است. و چنانچه موضوع دعوا در مرجع دیگری مطرح گردد، دادگاه قرار عدم صلاحیت را صادر می نماید.

مشاوره حقوقی دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی

دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی از جمله دعاوی ثبتی است که متقاضیان بی شماری نیز مخصوصا در املاک مشاع دارد و تعداد پرونده های مطروحه در محاکم دادگستری نشان از اهمیت این موضوع و متاسفانه عدم آگاهی کافی عموم مردم نسبت به این مسئله دارد و همین امر اهمیت و لزوم مشاوره دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی را چندین برابر می نماید.

لازم به ذکر است که در اقامه دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی لازم است که بر قوانین ملکی، ثبتی، تملک آپارتمان ها و…. مسلط بود و از طرفی دیگر علم به رویه قضایی محاکم نقش به سزایی در پیشبرد دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی می تواند ایفا نماید.

از این رو توصیه می شود پیش از هر اقدامی جهت طرح دعوای ابطال صورت مجلس تفکیکی با وکیل ثبتی و مشاور حقوقی مجرب در زمینه ثبتی مشاوره و هم فکری لازم را انجام داد.

چرا که به وفور دیده شده است به جهت عدم رعایت مقررات و قوانین طرح دعوی ابطال صورت مجلس تفکیکی و عدم آگاهی نسبت به مرجع رسیدگی به ابطال صورت مجلس تفکیکی دعوای مزبور با رد یا قرار عدم صلاحیت دادگاه مواجه شده است.

جهت اخذ مشاوره حقوقی آنلاین دعوی ابطال صورت مجلس تفکیکی با وکیل ملکی هم اکنون تماس بگیرید.