دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ، یکی از متداول ترین دعاوی است که در حال حاضر در محاکم دادگستری مطرح می شود و افراد بیشماری را به خود مشغول نموده است. به عبارت دیگر از بارزترین مشکلات خرید و فروش ،عدم حضور فروشندگان در دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی می باشد، که این امر سبب می گردد که خریدار دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را در محاکم طرح نماید. در صورت نیاز به مشاوره حقوقی آنلاین،مشاوره حقوقی رایگان،مشاوره حقوقی تلفنی، مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری در ارتباط با الزام به تنظیم سند رسمی با ما تماس بگیرید.
گروه وکلای وکیل پرس با دارا بودن کادر تخصصی دراین زمینه نیز راهنمای شما عزیزان خواهند بود. جهت اخذ مشاوره با وکیل ملکی هم اکنون تماس بگیرید.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به بیانی ساده
تصور کنید شما ملکی را با مبایعنامه از فردی خریداری می نمایید و بخشی از بهای آن را نیز به فروشنده پرداخت می نمایید ، شما با فروشنده قرار می گذارید که در تاریخ مشخصی در دفتر خانه حضور یابید ، تا سند رسمی ملک به نام شما در دفترخانه تنظیم شود و شما نیز متعهد میگردید که باقی ثمن معامله را در زمان تنظیم سند رسمی به فروشنده بپردازید.
زمان مقرر فرا می رسد ، شما با فراهم نمودن باقی بهای مورد معامله ، به دفترخانه مزبور مراجعه می نمایید ، اما فروشنده با بهانه ای همچون در رهن بودن ملک یا در بازداشت بودن و یا بالا رفتن قیمت و… از حضور در دفترخانه امتناع می نماید.
در این مواقع ، معمولا شما بخش بیشتر بهای معامله را پرداخت نموده اید اما فروشنده جهت ثبت سند اقدامی نمی نماید، اینجاست که شما به دنبال راه چاره ای خواهید بود تا حق از دست رفته خویش را بازیابید.
لازم به ذکر است که در این مواقع قانون حامی شما خواهد بود و شما می توانید با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، فروشنده را ملزم به تنظیم سند به نام خویش نمایید. اما اینکه با چه ساز و کاری بایستی دعوای خویش را در محکمه اقامه نمایید و چه اصولی بایستی رعایت گردد ، نیازمند بحث تخصصی می باشد که در ادامه به این توضیحات پرداخته میشود.
انعقاد قرارداد بین خریدار و فروشنده (تنظیم مبایعه نامه)
قرارداد ،توافقی است که بین خریدار و فروشنده در باب معامله منعقد میگردد ، این توافق پیرو ماده 10 قانون مدنی است. در این ماده چنین بیان شده است که:
“قراردادها خصوصی نسبت به کسانی که آنها را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است.“
ماده مزبور هر نوع توافقی را بین طرفین معامله، در صورتی که به شرایط اساسی معامله خلل وارد ننماید ، صحیح می داند . از این رو چنانچه طرفین معامله با مبایعه نامه خریدی را انجام دهند و توافق نمایند که بخشی از بهای معامله در زمان انعقاد مبایعه نامه پرداخت شود.
و مابقی بهای معامله در زمان تنظیم سند در دفترخانه در تاریخ مشخصی پرداخت شود این امر کاملا صحیح و قانونی است . اما آنچه در این مواقع اشکال ایجاد می نماید این است که خریدار باقی مانده بها را در تاریخ مشخص در دفتر خانه حاضر می نماید اما فروشنده از حضور در دفترخانه امتناع می نماید.
عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی (گواهی عدم حضور)
چنانچه فروشنده و خریدار توافق نمایند که در تاریخ مشخصی در دفتر خانه جهت تنظیم سند رسمی حضور یابند اما در روز مقرر ، فروشنده در دفترخانه حضور نیابد، این حق برای خریدار ایجاد میشود که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نماید اما پیش از طرح دعوا، لازم است که از دفتر خانه مزبور گواهی عدم حضور فروشنده را بگیرد.
البته ممکن است جهت حضور در دفترخانه تاریخ مشخصی معلوم نگردیده باشد در این صورت خریدار میتواند با ارسال اظهارنامه از فروشنده دعوت رسمی نماید که در تاریخ مشخصی جهت تنظیم سند رسمی در دفتر خانه حضور یابد .
طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه
جهت طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در دادگاه بایستی دادخواست ارائه شود. چنانچه فروشنده در تاریخ مقرر که بین طرفین توافق شده است و یا در تاریخ مندرج در اظهارنامه ارسالی به وی ، در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند رسمی حاضر نگردد در این صورت خریدار میتواند با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه فروشنده طرح نماید.
دستور موقت در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دستور موقت اقدامی تامینی می باشد که نقش بسزایی را در روند دادرسی ایفا می نماید. ،دستور موقت ممکن است پیش از اقامه دعوا ، همزمان با ارائه دادخواست ،یا پس از اقامه دعوا صورت گیرد. دادگاه در مواقعی که رسیدگی به یک موضوع فوریت دارد ،دستور موقت صادر می نماید.
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز دستور موقت بسیار پر کاربرد است ، چرا که معمولا خریدار که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده اقامه می نماید ، بیم دارد که مبادا تا زمانیکه موعد رسیدگی وی فرا برسد ، فروشنده مال را به فرد دیگری منتقل نماید .
در این صورت حتی اگر حکم دادگاه مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی مورد معامله نفع خواهان صادر شود، اما با نبود ملک و از دسترس خارج شدن آن، حکم مزبور بی فایده می باشد.
از این رو قانون گذار این اجازه را به خواهان (خریدار) اعطا نموده است که با دادخواست دستور موقت از انتقال مورد معامله تا زمان صدور حکم دادگاه جلوگیری نماید. از این رو توصیه میشود که چنانچه قصد اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت را دارید ،همزمان با دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دادخواست دستور موقت را نیز ارائه دهید تا بدین سان از نقل و انتقالات آتی مورد معامله جلوگیری نمایید.
اقدامات دادگاه جهت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
پس از طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، دادگاه لازم است که اقداماتی را لحاظ نماید از جمله این اقدامات :
- بایستی احراز نماید که خوانده دعوا مالک رسمی مورد معامله باشد
جهت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ،لازم است که حتما خوانده مالک رسمی مال مورد معامله باشد ، فلذا چنانچه بر علیه فردی اقامه دعوا شود که مالک رسمی مال مورد معامله نمی باشد ،در این صورت دادگاه به دلیل اینکه ادعا متوجه شخص خوانده نمی باشد دعوای وی را رد می نماید و قرار رد دعوا صادر می کند.
در صورتیکه مورد معامله ملک باشد ، در این صورت بایستی از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام گرفته شود.
چنانچه مورد معامله خودرو باشد ، در این صورت از راهنمایی و رانندگی استعلام گرفته میشود.
در این مواقع چنانچه مورد معامله به نام فروشنده نباشد ، در این صورت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از سوی خریدار با قرار رد دعوا از طرف دادگاه مواجه میگردد . فلذا لازم است که حتما در وهله اول اثبات گردد که مورد معامله به نام فروشنده هست یا نیست؟
- احراز نماید که معامله باید بین طرفین به صورت صحیح منعقد شده باشد
ممکن است نسبت به سندی که خواهان در راستای انعقاد معامله بین خود و خوانده ارائه میدهد ادعای جعل یا انکار و تردید صورت گیرد ، دراین صورت لازم است در اولین جلسه رسیدگی نسبت به ادعای مزبور قرار کارشناسی صادر گردد تا نسبت به اصالت سند نظر کارشناسی صادر شود.
چنانچه برای محکمه اثبات شود که خوانده مالک رسمی مورد معامله می باشد و از طرفی اصالت اسناد (مبایعه نامه )برای دادگاه احراز شد.
- احراز میزان پیش پرداخت معامله و محاسبه مابقی بهایی که باید پرداخت گردد
دادگاه بایستی این موضوع را احراز نماید که چه مقدار از بهای معامله پرداخت شده است و به چه صورت این پرداخت صورت گرفته است ،( به صورت چک، نقد و…) و چه مقدار از بهای معامله پرداخت نشده است و به چه صورت بایستی پرداخت صورت گیرد.
البته اقدامات دادگاه موارد دیگری را نیز شامل میگردد که بررسی آنها در حوصله این بحث نمی گنجد. چنانچه در این باره به توضیحات تکمیلی تر نیاز دارید کارشناسان و وکلای موسسه وکلا پرس پاسخ گوی شما عزیزان می باشند. با ما در تماس باشید.
اجرای حکم دادگاه مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی
- ابلاغ حکم دادگاه به محکوم علیه
پس از اینکه دادگاه به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رسیدگی نمود ، چنانچه حکم دادگاه مبنی بر الزام خوانده بر تنظیم سند رسمی به نام خواهان باشد لازم است که حکم دادگاه به محکوم علیه (فردی که توسط دادگاه محکوم شده است) ابلاغ گردد .
پس از ابلاغ حکم ،مهلت ده روزه ای به محکوم علیه اعطا میگردد تا در این مهلت جهت تنظیم سند رسمی به نام خواهان اقدام نماید.
- دستور دایره اجرای احکام به دفترخانه جهت تنظیم سند رسمی به نام خواهان
چنانچه مهلت ده روزه منفضی شود و خوانده اقدامی در جهت تنظیم سند رسمی به نام خواهان ( خریدار) انجام ندهد ،خریدار میتواند مجددا به دایره اجرا رجوع نماید. در این مواقع دایره اجرا به دفترخانه مزبور ابلاغ می نماید که سند را به نام خواهان تنظیم نماید و پس از تنظیم سند به دایره اجرای احکام اطلاع دهد.
- حضور نماینده دادگاه در دفترخانه و امضا سند معامله
پس از اینکه دفترخانه سند را تنظیم نمود به دایره اجرا اطلاع میدهد و دایره اجرا نماینده ای را به دفترخانه مزبور می فرستند تا به جای فروشنده به امضای سند انتقال مالکیت به نام خریدار مبادرت نماید.
قانون گذار این امر را در ماده 145 قانون اجرای احکام چنین آورده است:
“هر‌گاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می‌نماید.“
ذکر یک نکته مهم:
لازم به ذکر است که نماینده دادگاه تنها تا مرحله امضاء سند انتقال مسئولیت دارد و چنانچه پس از امضاء سند انتقال به نام خریدار ،خوانده از تسلیم مبیع امتناع نماید ، این موضوع نیازمند طرح دعوایی مجزا می باشد چرا که تحویل مبیع از آثار الزام به تنظیم سند رسمی نمی باشد. اما دعوای تسلیم مبیع دیگر نیازی به اثبات مالکیت ندارد.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بسته به اینکه مورد معامله مال منقول باشد یا غیر منقول متفاوت است.
چنانچه مورد معامله ملک باشد ،یعنی مورد معامله غیر منقول است و بایستی جهت طرح این دعوا به دادگاه محل وقوع ملک رجوع گردد و چنانچه مورد معامله مال منقول باشد ، دادگاه محل اقامت خوانده صالح می باشد.
هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی دعوای مالی می باشد و چنانچه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک باشد در این صورت هزینه دادرسی با توجه به قیمت منطقه ای ملک محاسبه می گردد.
آیا لازم است که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به وکیل سپرده شود؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی از جمله پیچیده ترین دعاوی است که افراد بی شماری را به خود مشغول نموده است و دلیل پیچیدگی این دعاوی بدین جهت است که اتفاقات پیش بینی نشده در خلال طرح این دعوا و در روند رسیدگی رخ میدهد که گاها سرگذشت پرونده را به کلی تغییر میدهد.
گاهی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اقامه می گردد اما پیش از اینکه حکم صادر گردد ، ملک توسط فروشنده به دیگری انتقال می یابد . گاهی اصلا فروشنده مالک مال مورد معامله نیست و خریدار بدون اطلاع از این موضوع دعوای الزام به تنظیم سند مطرح می نماید ،گاهی مال مورد معامله در رهن بانک و گاهی در بازداشت است.
و بسیار دیده شده است که فروشنده پیش از تنظیم سند رسمی فوت شده است و موارد بی شمار دیگری که همگی در روند دادرسی خلل اساسی ایجاد می نمایند. همگی این موارد و مشکلات عدیده دیگری که احتمال وقوع آنها وجود دارد به سهولت با اخذ مشاوره حقوقی پیش از هر اقدام قانونی می تواند مرتفع گردد.
اما متاسفانه برخی از افراد بدون در نظر گرفتن چنین مسائلی و اغلب به دلیل عدم آگاهی لازم، از جریان طرح دعوا و روند رسیدگی در مشکلاتی گرفتار میگردند که حل آنها اگرچه غیر ممکن نیست اما زمان و هزینه بسیاری را از افراد تلف می نماید.
از این رو توصیه میشود پیش از هر اقدام قانونی با وکلا و کارشناسان و مشاوران حقوقی با تجربه در این زمینه مشورت و هم فکری های لازم را داشته باشید.
گروه وکلای وکیل پرس با دارا بودن کادر تخصصی دراین زمینه نیز راهنمای شما عزیزان خواهند بود. جهت اخذ مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی هم اکنون تماس بگیرید
26705209